文档介绍：中国房地产市场发展的历史进程及政策取向
易宪容社科院金融研究所研究员
二0一0年五月
房地产市场受到个人、企业、政府的密切关注
个人——住房
企业——利润
政府——财政收入
中国房地产市场与欧美国家的根本性差异
欧美国家房地产市场形成有几百年历史,是与工业化进程同步发展的渐进历程;
中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中,特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的,因此与我国股票市场一样是“政策市”,政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势,也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。
一、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年,中国房地产市场分为三个阶段:
第一阶段 1998年-2003年
第二阶段 2003年-2007年
第三阶段 2007年-2008年9月
1. 第一阶段 1998年-2003年
特点:
如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡,解决居民的基本住房条件;
以居民消费需求为主导的市场。
2. 第二阶段 2003年-2007年
2003年18号文件发布后,我国房地产市场出现重大变化。
政策背景:2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞,特别是房地产市场受影响明显。
当时政府出台政策,把房地产市场作为支柱产业,推动经济的快速发展,弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。
政策效应:18号文件发布后,我国房地产市场出现前所未有的增长,放在世界各国城市化进程的大视野下,也属于高速发展的时期;
中国各大城市成为世界最大的“工地”;
房地产市场呈现过热景象。
2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等,主要是针对宏观经济层面,控制固定资产投资过热,而非专门针对房地产市场。
在2003年-2007年间,形成了房地产市场的过快增长:一线城市快速增长;二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市,房地产市场已经改变了其基本功能,逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场,一线城市住房价格快速提高,房地产泡沫已逐渐积累。
3. 第三阶段 2007年-2008年9月
转变房地产市场性质的政策努力——359号文件与452号文件
2007年央行出台359号文件与452号文件,界定住房消费和住房投资的界限,提出“二套房”概念, “二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。
2008年开始,各地房地产市场出现全面回落,住房价格下降。
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。
2008年9月初,中央召集会议,研讨房地产市场政策,认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场,才能保证房地产市场的健康发展,使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。