文档介绍：基于住房过滤模型的住房服务函数
和房客效用函数研究
(建筑与土木工程学院,土木工程系,工程管理专业麦诗丽)
(学号:2000103032)
内容提要:改革开放以来,随着我国经济体制改革的不断伸入,我国的房地产业迅速恢
复、发展、壮大,并显示出旺盛的生命力和发展前景。但与此同时也存在着供求失衡的矛盾,
这种供求矛盾是结构性的,是住房等级没有很好的“匹配”不同的收入阶层所造成的,造成
了社会资源的巨大浪费,某程度上制约了国家的经济的发展。笔者在本文中,将在国内外对
住房市场过滤模型的研究基础上,结合实际的社会调查数据,根据 ohls 住房过滤模型原理,
建立线性的和蕴涵边际效用递减规律的住房服务水平函数和住房效用函数,并对深圳市住房
服务函数和住房效用函数进行确定,为政府和房地产发展商开发项目的时候,提供有效的投
资和控制依据。
关键字:住房市场过滤模型(filtering model) ohls住房过滤模型住房服务水平函
数住房效用函数供求失衡
教师点评:麦诗丽同学论文工作认真负责,所做的论文“基于住房过滤模型的住房服务
函数和房客效用函数研究”属建设部部甲课题“暂住人员住房问题研究”的子课题的重要组
成部分,论文基础数据翔实,建模基本正确,有较强的实用性,被评为学校本科毕业生优秀
论文。(点评老师:宋博通,副教授)
第一章、绪论
本章首先指出了目前我国房地产市场面临的主要问题是供求结构失衡的矛盾;之后介绍
国内、外住房规模研究的现状,指出住房过滤模型较适合于供求结构和住房政策的研究,同
时说明在深圳市应用 ohls 模型模拟住房市场的可行性,本论文所要研究的住房服务水平函
数和房客效用函数在 ohls 模型中的重要性,;最后说明研究这两个函数的目的、在深圳市的
应用应用前景。
§ 问题提出
我国房地产行业历来在经济发展中都占有至关重要的地位。经过计划经济时期的缓慢发
展和八十年代的市场化探索,近年来,在国家政策和金融业的大力支持下,已成为扩大内需、
改善城乡居民生活、促进国民经济增长的重要支柱产业。城市居民的居住条件有了显着的改
善,住房机制在日益健全。很多人购买了品质较高的商品房,也有很多人通过住房二级市场
的房屋置换,采用以旧换新的方式,购得了自己所需要的住房。
但是,我国住房市场同时也存在着供给过剩、住房紧张、居住条件差的矛盾。一方面大
量商品房空置,据国家统计局统计,2000 年全方米,以后每
年的空置量逐年上升,到 2003 年已达到创记录的 1 亿平方米,积压的总市值超过 2500 亿元,
为建国以来的历史新高;另一方面,又有人均居住面积在 4 平方米以下的 300 多万住房困难
户和许多无房户,而且还在以每年 40 万户的速度增加,3000 多万平方米危房需要改造。尽
管几年来,我国居民的居住条件有了很大改善,2002 年年末全方米,但与居民的实际需求相比,仍有较大差距。
造成以上这些状况的原因是多方面的,主要有:
⑴开发商、购房者、政府三方利益的均衡未能实现,从房价的构成来看,开发商的利益
是利润,政府的利益是地价和税费。税费负担重,地价没有采用年租制,而是一次性计入房
价,导致开发成本上升。当政府以垄断经营者身份出现时,以上这些税费体现在开发商成本
中必然表现为刚性,并以种种方式转嫁到消费者身上。此时一旦经济预期不好,消费者惜购,
风险发生,开发商唯一可调的利润空间有限,开发商、购房者、政府三方利益就失去了均衡,
从而表现为房价居高不下,大量商品房积压⑶。
⑵住房制度改革进展缓慢。住房制度改革的力度极大地影响着住宅市场发展的程度。传
统的住房实物分配体制和极不合理的租金价格比,严重制约了居民购买住宅的欲望,居民在
住房的问题上普遍存在着“等,靠,要”的依赖思想⑵。
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⑶金融支持力度不够,没有建立较完善的住房抵押贷款机制。现阶段,我国的住房金融
正处于初始阶段,金融品种单一,进一步建立和完善多样化的融资服务体系,仍是今后制约
和影响我国房地产业健康发展的关键。
众所周知,我国房地产业开发主要依靠信贷资金的支持,尤其是国有商业银行的贷款投
入,金融机构基于规避风险考虑,在房地产贷款结构安排上向生产性住房信贷倾斜,住房消
费信贷余额和住房开发贷款余额之比为 1:,用于个人住房抵押贷款的信贷投放则只占全
部房地产信贷投资的 12%左右。商业银行信贷资金结构上的这种严重错位,在客观上造成
了一方面房地产开发的高速增长。另外,贷款和还款手续繁杂,首付款比例偏高,品种单一,
还贷