文档介绍：地块项目可行性研究报告
目录
一项目界定 1
1 项目解析 1
(1) 项目位置及四至 1
(2) 地块现状 1
(3) 项目配套分析 2
(4) 地块分析小结 3
二投资背景和市场环境研究 4
1 广州宏观经济分析 4
(1) 2007年广州宏观经济状况 4
(2) 2008年一季度广州市经济运行情况 4
(3) 广州宏观经济分析小结 6
2 市场环境分析 6
(1) 广州写字楼市场分析 6
(2) 广州动漫市场分析 10
三专业市场板块分析 12
1 办公物业市场板块分析 12
2 项目所在片区写字楼物业分析 17
3 片区商业市场分析 22
4 动漫商城案例研究 23
四项目发展建议 25
1 地块SWOT分析 25
2 项目定位 25
(1)项目整体定位 25
(2)容积率的确定 26
(3) 写字楼定位 26
(4) 商业定位 28
(5) 车位 29
五项目经济效益评价 30
1 指标说明 30
2 项目开发建设进度安排 30
3 投资估算与资金筹措 30
(1) 总投资估算 30
(2) 资金筹措 32
4 投资使用计划 32
5 销售收入测定 32
(1) 销售收入估算 32
(2) 出租收入估算 33
6 项目销售回款计划 33
7 资金来源与运用分析 33
8 项目利润 33
9 财务与敏感性分析 34
(1) 赢利能力分析 34
10 项目不确定性分析 34
(1) 项目盈亏平衡分析 34
(2) 项目敏感性分析 34
(3) 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 35
六附件 38
附表1:项目开发成本估算表
附表2:项目投资计划估算表
附表3:项目销售收入与税金及附加估算表
附表4:项目出租收入与经营税金及附加估算表
附表5:资金来源与运用表
附表6:项目损益及利润分配表
附表7:项目现金流量表(全部投资)
附表8:项目敏感性分析表
项目界定
项目解析
项目位置及四至
项目地块占地面积2,739平方米,净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路,地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状,东面为菜园北街,南面为一片低矮住宅民房,再往南为东华路,西面为一乙级写字楼粤运大厦,北面为中山二路。项目临城市主干道,所处区域为广州传统的商业网区。
地块位置示意如下:
项目位置

地块现状
地块现用作停车场,地块沿中山二路有临时建筑做街铺,地块现状如下:

项目配套分析
①交通配套分析
路段道路分析
项目临中山二路,中山二路属于中山路,是城市主干道,为广州市东西走向的主要干道之一,单边4车道,设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道,通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路——内环路。
公共交通分析
项目位于地铁1号线东山口站旁,距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点,经过的公交车线路有十余条,在距离项目直线距离200米以内,农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路,正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。
②商业、住宅配套分析
地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一,商业配套齐全。在与项目直线距离200米内,农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城,里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货,是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心——中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺,商业业态齐全。
片区内的住宅资源丰富,即有龟岗大马路片区的旧式住宅,也有中山路和农林下路的现代商品房,租赁房源充足。
③其他资源分析
片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院,广东省心血管病医院,广东省人民医院东院,广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院,因此带动了该路段医药贸易行业的发展。
片区内有广州市两大高校——广东工业大学和中山大学医学院,估计在校学生超过1万人,此外还有育才中学,农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。
地块分析小结
项目的交通连接十分便捷,位于地铁出口旁,具备开发办公物业的必要交通条件
项目位于传统商业旺区,相关配套发达,项目具有丰富的商业、住宅资源配套
项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持
项目地块规模小,限制了建筑设计的空间。
投资背景和市场环境研究
广州宏观经济分析
2007年广州宏观经济状况
2007年广州市实