文档介绍：收益还原法中的还原利率及其确定

张玲
(管理学院企业管理系房地产经营管理专业)

引言
随着我国经济体制的不断深化和房地产业的不断发展,房地产估价作为进一步完善房地
产市场、推进房地产事业发展的一项重要工作,已越来越受到人们的重视。我国房地产估价
制度的建立和完善,被认为是继住房制度改革和土地制度改革后又一促进房地产事业发展的
重要举措。
目前,广泛运用在我国的房地产估价的方法(另有几种只用于土地估价的方法之外)主
要有三种:收益还原法、市场比较法、成本法、各有自己的优缺点和适用范围。其中的收益
还原法以它坚实的理论基础和广泛的实践意义,在评估收益性房地产价格时呈一枝独秀的状
态,倍受估价人员的青睐。其基本原理可表述如下:购买一宗一定使用年限(或一定年限的
纯收益)的房地产,等于在这个年期内可以将来源源不断地获取年纯收益,那么以现有的一
个货币额与这将来源源不断的年纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该房地产的价
格。
在收益还原法中,还原利率的选取是最为重要也最为困难的问题。由于还原利率选取的
困难性及其高精度性要求,使得许多估价人员明知收益还原法是一种理论依据充分、普遍适
用于收益性房地产估价的方法,但往往不敢贸然采用。本文专门针对收益还原法中的还原利
率这一难点,从还原利率的内涵、实质入手,并对目前关于确定还原利率的各种方法作出分
析评论,以期从中找出一种适合我国国情的、确实可行的还原利率求取方法。

一、还原利率的内涵
(一)还原利率及其影响因素:
1、还原利率的界定
所谓还原利率,简单地说就是房地产投资的收益率,即把纯收益还原为价格的利率。但
这样的界定还不够,因为并非纯收益与价格的比率就是还原利率,我们需要再看具体例子。
我们知道,在收益还原法中,由于纯收益的特性不同,收益还原法的具体公式也不同。
a
例如:当纯收益每年不变且无限期时,收益还源法的公式为:V= ,纯收益与价格之比率
r
还原处率;当纯收益每年变化或年期有限时,这个比例就不仅仅是还原利率了,而是还原利
率与时间、增长率等因素的函数关系式。如当纯收益每年按 s 的比率递增时,房地产价格为
a
V= 。式中:V 为房地产价格;a 为纯收益;r 为还原利率;s 为纯收益年递增比率。因
r − s
此,在还原利率的界定问题上,我们必须严格将还原利率与纯收益本身的变化,与获取纯收
益的年限等问题区分开来,这是正确还原利率、运用收益还原法的基础。
2、还原利率的因素
影响还原利率的因素是多种多样的,概括起来有以下几点:
(1) 各类投资报酬率。还原利率是一种投资回报率,因而不可避免地受到其它报酬率如
银行利率、平均利润率、债券利率、股票股息率等因素的影响,进一步说,任何影响这些报
酬率的经济、社会因素都会影响还原利率。
(2) 房地产本身的条件、年期等因素。
(3) 政策免税。免税的收益可以抵销一部分土地投资的风险,实际回报率也就高一些。
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(4) 抵押放款者的要求。房地产投资往往由自有资金和抵押贷款构成,放贷者要求分享
投资收益,使期望的投资收益率提高。
(5) 风险比率。风险大的投资,还原利率都要大些。
(二)还原利率的类型: