文档介绍：深圳房地产开发空间模式的探讨
李倩
(管理学院企业管理系房地产经营管理专业)

一、引言:`
2000 年 8 月深圳迎来了纪念特区成立 20 周年的喜庆日子。虽然自建立特区以来,深圳
只有短短的 20 多年发展历史,但其发展状况与速度是惊人的。以下数据最能反映昔日的荒
凉贫穷的边陲小渔村是怎样变成高楼林立、商贸繁荣的现代化国际大都市的:1979 年设市
后,发展到 1986 年时,深圳的人口增加到万人,GDP 发展到亿元,财政收入
亿元,固定资产投资累计亿元;到了 1992 年,深圳的人口达到万人,
亿元,财政收入亿元,固定资产投资累计亿元;到了 1998 年,深
圳的人口达到万人,GDP 已达亿元,财政收入亿元,固定资产投资
累计亿元。
也正是因为深圳的年轻,使其一开始便能在高起点上制定城市规划。一个城市的发展受
宏观规划、政策的影响,规划得科学、合理、适当地超前则促进城市的良性发展,为房地产
市场指明方向;反之,则妨碍城市其他方面的发展,无法规范房地产市场,甚至恶化城市的
环境,使市民无法安居乐业。同时,随着居住文化的不断创新、人们消费需求偏好的变化等
微观因素会影响与要求完善城市规划的设计。深圳的房地产业便是在这样的一个历史背景下
蓬勃发展起来的。本文就目前深圳房地产开发的空间布局,结合深圳城市规划和城市发展的
三个阶段,总结深圳的房地产开发的空间模式有哪些、各自是如何形成的、有何特点以及这
些空间模式有哪些现实的指导意义。
二、深圳市城市发展的基本情况综述
(-)深圳的地形地貌特点及行政区划分的历史回顾
由于房地产产品是一种特殊的商品,与土地的关系紧密联系,房地产的开发深受其所处
位置的地理环境所影响,深圳的房地产开发也不例外。深圳全境地势偏低平,大体是东南高
西北低,地表形态复杂,既有低山、丘陵、台地、阶地和平原,又有河流、湖泊和沿海滩涂,
海岸线长约 230km,加之地处南亚热带,属海洋性气候,雨量充沛,气候温和。丰富多样的
自然条件以及毗邻香港的地理位置,是深圳土地利用和土地开发独特的优势和潜力。深圳市
行政辖区土地总面积 2020 平方公里;其中,深圳经济特区土地面积平方公里,占
%。为了便于研究,让我们先看看深圳的行政区域划分的历史渊源:1979 年 3 月,中央和
广东省决定把原宝安县改为深圳市。1979 年 7 月,中央决定在深圳、珠海、汕头、厦门试
办“出口特区”,同年 11 月深圳市改为省辖市。1980 年,深圳经济特区成立,并恢复宝安
县建制,深圳市由深圳经济特区和宝安县构成。1988 年,国务院正式批准深圳市为计划单
列市,并赋予相当于省一级的经济管理权限。1993 年,宝安县撤县改为宝安、龙岗两区。
1997 年 10 月国务院批准深圳市增设盐田区,辖区包括原属罗湖区的沙头角镇和盐田、梅沙
两个街道,区政府设在盐田街道黄必围,辖区面积 68 平方千米。自此,深圳市辖 6 个区,
即罗湖区、福田区、南山区、盐田区、