文档介绍：昆山淀山湖岸项目
后期定位产品建议
整体框架
1、突破
3、发力
LAKE & LIVE
2、方向
突破
第一部分
打破现状
区域简述
主力区域
大自然别墅
云湖御墅
以淀山湖为中心,周边四方别墅主要聚集在东北方向
东南方向由于临近青浦区,产权性质属于上海,从而与纯正淀山湖区域内在售别墅项目有一定的差异
淀山湖、度假、别墅,向东北方看
10000-20000元/㎡之间
300-800万元/套
12000-25000元/㎡之间
200-4000万元/套
6000-8000元/㎡之间
160-400万/套
13500-30000元/㎡之间
400-4000万元/套
15000-18000元/㎡之间
600-900万/套
有钱人的天堂,没钱人的奢想
别墅聚集区
一线湖景
二线湖景
别墅聚零散补充集区
本案缺少一线湖景资源,与区域内部项目相比缺少景观核心竞争力。若以相同类产品直接竞争,必须以牺牲价格手段扩大自己的竞争力
本案位于淀山湖度假别墅主力区域,周边项目较多,各类档次参差,竞争较激烈
大区域看好,小区域利空
本案简介
二期合院主力户型260-400㎡
从新定位产品
建成
保留
北侧河道
新乐路
万园路
万园路
新乐路
东、西两条支道直通主干道新乐路,项目进入性好,北侧临靠河道,稍加修葺将形成一定的景观带
黄浦江南路
本案简介
自然资源:以淀山湖为核心,周边多个古镇,是集景观与人文为一体的区域
交通枢纽:沿着沪宁高速,拉近了上海与淀山湖的距离,大虹桥的规划直接将淀山湖定义为上海的西郊
淀山湖,为上海所熟知的后花园
总价100万以下
公寓项目
淀山湖
客户汇总
总价100-600万
小面积别墅
总价600万以上
大面积独栋
上海客户90%
淀山湖本地中高端客户
如:福运马洛卡花园洋房
如:时代御湖云湖御墅
如:富力湾纳帕尔湾
淀湖桃源绅园
上海客户95%
现有客户构成
从目前的情况看来,目前客户前往淀山湖的频率主要为半年及半年以上,完全不符合当初的预想
目前现状
目前的情况看来,客户目前持有房屋
用于度假、自住、投资客户比例均有所减少
主要原因:目前淀山湖周边配套仍不完善,不适宜度假自住
购房至今项目增值慢,周边楼盘多,转手难度大
客户被动持有物业
这个后花园
认知度正在逐渐降低