文档介绍：卧龙湾三期整体营销方案
2013年1月12日
前言 就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案,供公司领导一起探讨。 经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察,对本案策划操作的目标有以下几点: 通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合,系统新颖的包装策划,提升项目的形象和档次,提升客户价值认同,树立项目的美誉度和口碑。 通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控,让本案在确保销售速度的同时,使销售价格得到最大的提升和实现。 以本案包装、推广、开发、销售为契机,对三期项目进行系统的梳理、整合、提升、传播,树立形象、为三期成功销售奠定基础。
第一部分:宿迁市房地产市场初步分析
1、宿迁城市概况:
宿迁市位于江苏北部,是江苏、山东、安徽交汇之处,属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区,下辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区。全市总面积8555平方公里,总人口约550万,面积和人口在江苏13个省辖市分列第4位和第7位。
整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区
各区功能定位如下: 老城区——全市传统商贸中心,教育、科研中心。 市府新区——全市行政、文化中心,现代生产服务中心。 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 宿城新区——综合性生活片区。 市经济开发区——全市主要的工业生产基地 骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。
宿迁的经济: 宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区,但整体经济水平却比较落后,在江苏省排名垫底,属于经济欠发达地区。虽然1996年7月宿迁市撤县建市后,总体经济以每年15%的速度增长。宿迁2010年,全市实现地区生产总值约1015亿元、固定资产投资1010亿元。财政总收入继2009年突破百亿元大关之后,,增长58%。但由于经济基础薄弱,经济总量仍较小,在苏北五大城市中仍处于末位。 2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入,增幅预计分别达到17%、%。2011年,规模以上工业增加值、进出口总额、城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一,实现了“十二五”经济社会发展的良好开局
总结: (1)城市总体向南和向西发展,新城区成为政府重点建设区域,这也明确未来新城区的发展潜力,该区域的开发高峰即将到来,区域竞争日益激烈不可避免。 (2)宿迁经济基础薄弱,农业占比重大,工业基础不强,房地产业是近年地区经济的支柱产业,但由于工业基础低,导致缺失产业工人,刚性需求支撑点不强。 (3)政府期望加快城市化进程,城市在不断向外扩张。 (4)宿迁固定资产投资的稳定增长,为房地产的发展提供了良好的基础,但过快的发展,可能导致不适合城市的投资模式出现,也将直接影响房地产市场的健康发展。
二、2012年宿迁房地产市场概况 (1)2012年房地产市场概况 2012年1-,。
从2012年宿迁商品房成交情况看,月成交量保持稳定,尤其在9-11月之间,在全国房地产调控中,一二线城市房价回升销量看涨情况下,宿迁商品住宅成交量出现一个小高潮,平均月成交量在16万平米之上,尤其在11月达到28万平米。但是其总量看,宿迁房地产市场一直保持较低的成交量,可以判断该市场消费客群主要以刚性需求为主。
同时在销售价格上,宿迁也是唯一一个一直保持增长态势的城市,年增长40%,%。
(2)2012年1-12月宿迁房地产销售状况