文档介绍：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号成文日期:2007-01-16注:文件通读后的总体印象,明确了土地增值税清算的时间和空间“底线”,一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作性,另一方面,也规范了房地产企业的纳税义务,有利于公平房地产企业税负。(1)国家对房地产调控再出重拳。土地增值税自1993年税制改革推出后,由于房地产经济一度不景气,一起没有正式征收。从2003年起,国家逐步对房地产行业进行税收调控,国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预(销)售商品户收入1%~3%的比例进行预征,而部分地区则尚未开始预征。由于细化了清算办法,以清算方式征收土地增值税的可操作性加强,标志着房地产开发项目全面迎来“清算”时代。(2)土地增值税清算条件发生了本质的变化。以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销税务登记为清算点。换句话说,只要开发公司不注销,公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前,只要单个开发项目符合清算条件,就必须清算土地增值税。显然,中央政府要求严格执行土地增值税征收的态度是相当明确的。(3)国家税务总局下发此次通知,意味着国家对2007年房地产市场的调控还将继续。对房地产行业的税收调控,从出台的一系列文件来看,如国税发[2003]83号、国税发[2003]89号、财税[2006]21号、国税发[2006]31号、财税[2006]162号、财税[2006]168号等,政府试图将过去没有完善的房地产税收体系进行恢复和完善。(4)继连续几年被国家税务总局作为税收专项检查的重点行业之一后,2007年房地产行业土地增值税的清算工作预计还有可能被作为检查重点,敬请房地产行业关注相关税收文件变化,及时和税务机关进行政策沟通,减少纳税风险。各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,现就有关问题通知如下:注:根据《土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。由于此前对房地产开发成本(即扣除项目)的具体操作方法不详,且《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。所以目前各地土地增值税征收多采用预征。一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。注:土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,避免房地产开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税,以达到少缴或不缴税款的目的。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。注:《土地增值税暂行条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,可免征土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和财税[1999]210号文件《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条中“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国办发[2005]26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。结合财税[2006]21号文件《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第一条的规定,在2006年3月2日之前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不应再做追溯调整。二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:、完成销售的;;。注:对纳税人应当自行进行土地增值税清算的情形作出了明确规定。《土地增值税暂行条例》明确规定房地产开发企业可以按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本加计扣除20%,但在税务实践中,第1种情形是符合规定的,第3种是不符合规定的,但第2种情形纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目,是否也适用于加计扣除规定,或者未竣工决算房地产的完工程度是影响其加计扣除项的重要因素,有待在各省具体的清算管理办法中进一步明确。(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: