文档介绍：房屋居间合同违约篇一:购房居间合同热点争议问题法律解决购房居间合同经典争议问题居间合同规则有两个特殊性:一为委托人给付义务的附条件性,二为居间报酬请求权的不确定性。实践中,由于钟摆式的不对称信息,居间人与委托人在履约过程中均可能出现机会主义倾向,衍生出双边法律与道德风险。一、“跳单”违约认定房屋购买者经常利用房产中介公司提供的房源信息,在交易过程中撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同,俗称“跳单”。衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。产权人分别通过不同的中介发布相关信息,且买受人分别通过不同途径获得信息,买受人借用其他信息完成了交易,即买受人未利用其提供的信息和机会,而利用新的中介公司提供的信息并完成交易,不构成“跳单”。案例精解:20XX年下半年,房屋产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。20XX年10月22日,A中介公司带陶某看了该房屋;11月23日,B中介公司带陶某之妻看了该房屋;11月27日,C中介公司带被告看了该房屋,并于同日与被告签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第条约定“被告在验看过该房屋后六个月内,被告或其委托人、代理人、代表人、承办人等与被告有关联的人,利用原告提供的信息、机会等条件但未通过原告而与第三方达成买卖交易的,被告应按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的1%,向原告支付违约金。”由于C公司对该房屋报价高于B公司报价,在B公司居间下,双方签订了房屋买卖合同,后买卖双方办理了过户手续,陶某向B公司支付了佣金。C公司知情后,遂向法院起诉,认为被告利用原告提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令被告按约支付原告违约金万元。上海市第二中级人民法院作出二审判决,对C公司诉请不予支持。(最高人民法院于20XX年12月20日发布的第一批指导性案例) 二、买房人对所购房屋亦有审查义务居间人促成买卖双方订立《房地产定购协议书》,并约定买方在签订协议之日起向居间人支付服务费,尽管《房地产定购协议书》约定的房产面积与房产实际面积不符,且买房最后没有实际购房,只要买方不能证明居间人故意提供虚假信息,就应当按照约定给付居间人服务费用。买方对其所欲购买的房产负有了解、审查义务,其未尽到谨慎的注意义务,对此产生的后果应由其自行承担。案例精解:厦门市中级人民法院认为:在本案中,居间人已经促成买卖双方签订《房地产定购协议书》,符合居间合同的法律规定买方应当依约支付被上诉人中介费。至于《房地产定购协议书》对涉诉房产的面积与产权证记载不一致,作为买方对其所欲购买的房产也负有了解、审查的义务,其未尽到谨慎主义义务,对此产生的后果应由上诉人自行承担,且买方未能提供证据证明居间人提供虚假房产信息。因此,买方应当依约支付居间人服务费。(摘自《人民法院案例选》,人民法院出版社20XX年版,第92—99页) 三、中介不可追究委托人在房屋买卖合同中的违约责任居间人与委托人(买受人)约定委托人不履行买卖合同的,要向居间人支付违约金,该约定不属于居间合同的调整范围,居间人不能以此追究委托人在买卖合同中的违约责任。案例精解:广州市中级人民法院认为,在居间合同关系中,居间人的义务是如实向委托人报告订立房屋买卖合同的事项,权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用;委托人的义务是在合同成立时支付报酬或在合同未成立时支付居间活动的必要费用。但双方在该居间委托书中约定“居间人取得房屋产权人承诺后,委托人不依委托书履行,则委托人(购房人)已付定金被出卖人没收,同时委托人须向居间人支付违约金12500元。”法院认为,该条款是购房人在买卖合同履行过程中存在违约行为所应承担的违约责任,不属于居间合同调整的范围,其权利人应当为涉案房屋的卖方,因此,作为居间合同的居间人不能依此追究购房人在买卖合同中的违约责任。(摘自《人民法院案例选》,人民法院出版社20XX年版,第119—129页) 四、居间人过错赔偿责任认定居间人虽不负积极的调查义务,但应审核与订约有直接影响的重大事项,并如实报告委托人。因居间人过失导致错误报告,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。案例精解:北京市第二中级人民法院认为,居间人应当遵守诚实信用原则积极开展中介服务,切实维护委托人利益,作为房地产经纪机构,上诉人在向被上诉人推荐涉案房屋前,有责任和能力查实该房屋的准确资料,尤其是查阅房屋权属证明、核实真实身份。而居间人既未验看