文档介绍：【 I 期商业调整】
I期邻里中心商业功能定位
I期商业业态调整方案
万科东丽湖第二阶段
整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位
【本阶段工作重点】
典型大盘案例研究
整体项目各期商业定位梳理
二期7000平米商业定位及产品规划设计建议
一期邻里中心商业业态调整建议
第二阶段汇报思路
【大盘商业业态对比研究】
大盘商业业态研究
祁福新村
华南星河湾
锦绣香江
深圳万科城
北京国美第一城
大盘商业对比分析
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉;
占地7500亩,自1991年破土动工,已投资近160亿元,开发6000多亩,建成售出住宅近3万套;
目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住,到完全开发完毕入住人口将达15万人;
项目北距广州市中心18公里,,广州新城20公里,西到佛山老城18公里,,均处在45分钟出行通勤范围内。
建汽车总站,多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。
24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288,番禺公交有1,13,15,市广路锦信巴士,祈福地铁口接驳线10A,10B,公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
祈福新村
郊区大盘,开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利
大盘商业业态研究——祁福新城
晓峰园
迎风阁
倚
云
居
天湖居
倚湖居
月明轩
湖景居
翠怡居
绿怡居
青怡居
碟舞轩
翠湖居
康怡居
海晴居
活力花园
绿怡花园
康怡雅园
湖畔豪庭
山泉居
旧区洋房
项目规划
以多层洋房为主,辅以别墅和高层,是典型的中低密度大盘。
产品主要有四种:
联排、独栋别墅:湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园;
4-5层多层洋房:旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居;
6层半山洋房:月明轩、山泉居;
18-36层高层住宅:天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
产品分析
区域
产品类型
主力户型及面积
目前均价
旧区
洋房
40-70平米二居
85-91平米三居
5000
联排
160-286平米
6500
中区
洋房
70-100平米二、三居
6000
联排
198-350
9000
独栋
300-460平米
13000-15000
新区
高层
82平米二居
96-114平米三居
14000
注:数据来源:满堂红二手房交易
项目总体以多层洋房为主,辅以别墅和高层,随着时间发展户型面积逐渐变大
大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
1991年祈福新村开始开发,首期定为中低密度、高性价比郊区大盘,“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住;
随着项目知名度的提高,项目适时推出高端独栋别墅,提升项目档次,提高经济收益,吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”,地铁3号线修通,祈福新村纳入广州城市住宅范围,项目推出高层住宅,吸引在广州工作的高级白领,达到项目价值的更大提升。
产品线
香港、澳门投资客户,
周末度假
前期
客户线
中期
后期
度假客户仍为主流
港澳、欧美及广州市区高端客户并存
湖畔高端独栋、联排
辅以舒适洋房
5-6层半山洋房
18-35层观景高层
自住客户成为主流,
在广州市区工作的白领入住
3-4层低密度洋房为主,辅以联排别墅
大盘商业业态研究——祁福新城
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积:500万平米
商业面积:8万平米
商业配比:2%
商业操作:统一规划,带租约销售
商业格局关键词:沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类
花园:为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要,在屋村不同地点设置了2个大公园,数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园;
人工湖:占地600亩,提供各种水上活动中心,内部环岛内设置高尔夫球场;
千色园:占地300亩,投资1500万元,集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园,内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。
山顶公园:小区内有一座山,,山上设有亭台,住户可爬山、游公园,也可赏月。
生态健身主题
前期定位为郊区度假低密度住宅,配套多以休闲、生态和健身为主
大盘商业业态研究——祁福新城
项目配套
祈福新村各项生活、教育配套包括:
教育:祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学