文档介绍：房地产企业的税收政策及税收筹划S1房地产开发企业涉及的主要税种房地产开发企业纳税检查涉及的主要税种一、营业税(一)、持有环节:房产出租3、物业管理4、代建工程5、工程建设S1房地产开发企业涉及的主要税种(二)主要应税收入1、主营业务收入:土地转让收入、商品房销售收入、预收收入、视同销售收入、配套设施销售收入、销售在建工程收入、代建工程结算收入、开发产品租金收入2、其他业务收入:售后服务收入、物业管理收入、固定资产出租收入、(一)企业所得税各项收入的确(二)扣除项目的确认1、成本:开发成本的归集和分摊、完工成本的结转、销售成本的结转2、、销售的类型和方式(一)销售类型:1、商品房预售预售条件: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 (4)向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。2、商品房现售商品房现售,应当符合以下条件: (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (7)物业管理方案已经落实。 (二)销售方式自行销售委托销售二、开发产品完工的确认依据国税发[2009]31号文件,在中国从事房地产开发经营业务的企业,除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:(成本对象)(成本对象)(成本对象)注:国税函(2009)342号文三、收入的税务处理(一)开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。(二)企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。