文档介绍：我国物业管理存在的问题及对策
O 刘寿礼袁攻付志祥
f3 ‘
蘸蘸赢赢1-, --}-z化已在全国展原产权单位有优先购买权,售房收人扣除有关税费后所得收
开,作为居民住房消费的延伸—新型物业管理形式也发展益,按政府、单位、个人的产权比例进行分配。③职工按市场价
起来。在我国,长期以来,政府一直扮演居民住房“大管家”的购得的商品房,拥有完全产权城镇职工住户是否是物业“业
角色,在新旧房管体制过渡阶段,观念还未完全转变,法律法主”,应视产权性质而定。因租赁而取得房屋使用权的住户,并
规相对滞后,现实生活中出现的许多物业管理方面的问题巫非“业主”.他们在物业管理法律关系中应定位为“非业主使用
待解决,本文拟从法律层面思考当前我国物业管理中存在的人”,对于按市场价购得住房的住户,很显然是业主。关于以标
几个问题,并提出相应对策。准价取得“有限产权”的住户是否是业主,存在争议。笔者认
一、业主自治机构立法设计存在的问题及对策为,他们对房屋享有的产权虽不是完全的所有权但基于职工
业主是构建物业管理法律关系的基本单位,关于业主的对房屋所占产权比重较大,且国家规定几年后即可人市,应认
范围,理论和实务界说法不一一种观点认为业主只能是物定他们具有与“业主1,同等的地位。
业的所有权人。如《广东省物业管理条例》第2 条第3 款规定物业的共有部分将业主们紧紧联系在一起,这就意味着
“业主是物业的所有权人”,第4 款规定:“非业主使用人,指业主行使管理权时不可能分散进行,而需成立固定的业主组
物业的承租人和实际使用物业的其他人”。重庆、上海、江苏、织或自治机构来实现这一管理权,体现业主对物业的所有权。
北京、浙江等省市的物业管理条例也对"'I 土”和“非业主使在业主自治机构方面,我国各地物业管理立法中均规定了业
用人”两个概念进行了区分另一种观点认为业主既可以是主大会和业主委员会。业主委员会(有些地区称管委会,如北
所有权人,又可以是使用权人。如香港《多层大厦〔业主立案京)是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理
法团)条例》中的“业主”是指物业的所有权人及享有此业权的组织,主要享有和履行召集和主持业主大会、聘请物业管理
的注册抵押权人。笔者认为,在我国目前的立法体制下,业主企业并签订物业管理合同、物业维修基金的筹集、使用和管
仅指所有权人。“业主”是物业管理关系中管理权的拥有者, 理、审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预
而物业管理权是所有权的派生权利或内在权利。根据建筑物算和决策、监督物管企业的服务活动及业主对公共建筑、设施
区分所在权的原理,业主享有专有部分的所有权和共用部分的合理使用等职权和职责当业主的人住率或楼盘的销售率
的共有权,物业管理权就是基于这两项所有权派生出来的权达到一定标准后即可召集业主大会,业主可通过业主大会行
利也是建筑物区分所有权的重要内容,这种权利因团体性使物业管理权,选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会
或程序性而转化为一种社员权使用权人虽是物业的真正享工作,审议并通过业主公约及业主委员会章程对相关事一自:yl
用者,但由于其缺乏物权基础,当然也不享有特定的管理权, 行表决。
故不应纳人“业主”范畴。香港地