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匦四团器臻嚣篇鬈※房地产拍卖规则与承租人优先购买权冲突解决机制研究口赖丽华模【摘要】与传统定价方法相比,拍卖是竞买人通过公开激烈竞争,由出价最高者决定商品成交价格,并最终形成合理市场价格的一种价格形成机制。由于拍卖具有特殊的发现市场最高价格功能,市场交易越来越多地采用这种交易方式。但是,“竞价交易、落槌成交、出价高者得”的拍卖规则,与承租人优先购买权存在天然的矛盾与冲突。现有的在拍卖中允许或否定承租人优先购买权观点,均不具有可行性。英式拍卖公开竞价及多层次报价的价格形成机制,确定出承租人优先购买权的市场价格,为解决房地产拍卖规则与承租人优先购买权冲突提供了有效途径。【关键词】拍卖规则;承租人优先购买权;冲突;价格机制【中图分类号】.【文献标识码】【文章编号】———【作者简介】赖丽华,江西省社会科学院法学研究所助理研究员,研究方向为民商法。髂喜按照西方经济学界对拍卖的共识认知,拍卖是一个集体穆羧禾决定价格及其分配的过程,是将财产交给出价最高者的购买方式。我国《拍卖法》对拍卖的定义也大体相同:“拍卖是指以公开竞价的方式,将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”拍卖交易的完成,实际上就是通过众多竞买人在同一时间、同一地点公开竞价实现价高者得的过程。包括房地产在内的市场真实价格难以正确评估的商品、公共财物和强制执行物的变卖,常常以拍卖的方式出卖,通过拍卖具有的价格发现功能实现最优价格。由于拍卖具有特殊的通过竞买人公开激烈竞争发现市场最高价格的功能,出卖人得以获得最高的市场销售价格,实现利益最大化,市场交易越来越多采用这种交易方式。通常在房地产或者其他物品的拍卖中,“竞价交易、落槌成交、出价高者得”的拍卖机制的实现并没有什么障碍。然而,由于现实中很多房地产已经被出租,拍卖的房地产如果已有承租人,则必然会遇到承租人优先购买权这一法律障碍,拍卖的“出价高者得”的竞拍规则和承租人优先购买权的“同等条件下优先购买”相抵触,产生拍卖规则与优先购买权的激烈冲突,两者产生的冲突势必阻碍拍卖交易活动的顺利进行。在拍卖这种特殊的出卖方式中,承租人优先购买权是否仍然存在,如何协调拍卖规则和承租人优先购买权之间的矛盾与冲突,一直困扰着拍卖实践,引发相当数量的纠纷。从理论上厘清拍卖规则与承租人优先购买权的关系,在保障拍卖交易活动顺利进行的前提下使承租人利益得到合理的保障,有其理论和现实意义。一、拍卖规则与承租人优先购买权的必然冲突承租人优先购买权,是指房地产承租人依法律规定或合同约定,在房地产出租人出卖该房地产给第三人时,享有的在同等条件下优先于他人购买的权利缮枇⒂畔裙郝蛉ㄖ贫的宗旨,在于降低交易成本,以提高房地产的利用效率,充分发挥资源利用的最大效能。但这种承租人优先购买权制度,与“竞价交易、落槌成交、出价高者得”的拍卖规则必然产生冲突。
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妊嚣僦器帮咂ネ期量呗黮’钧◆房地产拍卖规则与承租人优先购买权冲突解决机制研究我国现行拍卖规则与承租人优先购买权的相关规定。对于拍卖规则,《中华人民共和国拍卖法》第豕娑ǎ骸芭卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第条:“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。”依《拍卖法》的规定,“竞价交易、落槌成交、出价高者得”是拍卖的核心规则。关于承