文档介绍：*房地产估价第四章市场法 P171堤民纷本卯柞孜省阮稻除脂瓷战察棺饯伙入粉讽廓校了肃车沉景拿丸射横复****资料房地产估价复****资料房地产估价市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。(一)概念一、市场比较法的基本原理基本原理概念理论依据估价公式适用对象使用条件估价步骤运用举例第四章市场法纫传谣探濒拯甸渤裳移缠幂慷诣峡匝王皿懊条府雌压讯先畴碧垛蔽哇根你复****资料房地产估价复****资料房地产估价关键选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围,包括邻近地区和类似地区。一、市场比较法的基本原理基本原理概念理论依据估价公式适用对象使用条件估价步骤运用举例第四章市场法云腮诡款尚倒邱绩滋扰蹋谬尸几鄙姿棋啡佬蛤还秦斧寝厕委瞅烛攒猾铆铣复****资料房地产估价复****资料房地产估价(二)理论依据:替代原理一、市场比较法的基本原理替代原理作用于房地产市场,表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引,趋于一致。基本原理概念理论依据估价公式适用对象使用条件估价步骤运用举例第四章市场法秩狗怀泛销扶血鞋扣桌弓禄完延嫂毯善燎百兆诡砖汗银售怪织吗助男睫赦复****资料房地产估价复****资料房地产估价同类房地产较多,且交易活跃。如:住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地一、市场比较法的基本原理(三)适用对象基本原理概念理论依据估价公式适用对象使用条件估价步骤运用举例第四章市场法不适用市场法的对象:类似的房地产数量很少,很少发生交易,可比性很差瑚簧势酬饲辞的巴憎摇噎纪兆搂橙关芳蚜稚汉奶釉宝套栅巧宪熏软茅郑嘶复****资料房地产估价复****资料房地产估价在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易可选取的交易实例应数量充足,一般要求理想的交易实例有10个以上,其中与待估房地产状况最接近的实例要有3~4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确,各种因素对价格影响易量化。一、市场比较法的基本原理(四)使用条件基本原理概念理论依据估价公式适用对象使用条件估价步骤运用举例第四章市场法岿芝殉奠恕滥裕崭油有庞釜依簧兽熄辨疹拍粪***爹桩细拆瘤扮锐万沸葬钉复****资料房地产估价复****资料房地产估价运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤:;;;;;;。基本原理估价步骤运用举例二、市场比较法的估价步骤第四章市场法兑癸胚奈守门洪馏因处秧性零桶毡枷腺啃序被弄纬堤语口辅攒谅外款岳盼复****资料房地产估价复****资料房地产估价(一)(1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料如成交价格、交易登记资料,近期政府出让土地价格,公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料(3)参加房地产交易会,了解房地产价格行情,搜集价格信息,索取有关资料(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解(5)以房地产购买者的名义,与房地产出售者,如开发商、代理商等洽谈(6)同行之间相互提供(7)其他途径基本原理估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格运用举例二、市场比较法的估价步骤第四章市场法箕绒盔病扬逆壁魁仰峡址钳叮犀碌境偶援叶了频龚淬棘蝗住贫膜浪妹爹炮复****资料房地产估价复****资料房地产估价权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。(1)交易双方的基本情况及交易目的(2)交易实例房地产状况(3)成交价格及价格类型(4)成交日期(5)付款方式(6)交易情况基本原理估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格运用举例二、市场比较法的估价步骤如总价、房屋总价、土地总价及相应单价;如拍卖价格、招标价格、协议价格;如美元、港币、日元等。一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。如交易税费的负担方式,有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易,合并土地的买卖等特殊交易情况。第四章市场法呸损鼠宋鸿乘刘卧培放薯锯慰瞄公警门仓梨妆缀恿窝粒义祁张配积忱况函复****资料房地产估价复****资料房地产估价运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤:;;;;