文档介绍：中海大山地
2008年营销策略总纲
世联地产
2008年1月18日
谨呈:中海地产
写在前面……
2008
大山地项目
面临怎样的
目标和挑战
全年实现总销售额 8到10个亿
2008目标
目标
树立项目强势品牌和良好市场口碑,形成大盘生命力,持续旺销
长期目标
现楼
南区197套别墅
在建
北区139套联排别墅
北区1044套高层
10套双拼别墅
复式160套,余20套;
多层140套,余3套;
公寓72套
项目背景
别墅余159套
项目总指标
总用地面积:
总建筑面积:
容积率:
总户数:1762
停车位:1214
北区指标
用地:8万
建面:14万
容积率:
总户数:1193
停车位:728
销售现状
叠加:
售21套,剩51套
复式:剩20套
多层:
剩3套
平地联排:
售5套,剩49套
山地联排:
售12套,剩12套
西区联排:
43套,未推
类型
面积
单套总价(万元)
均价
(万元)
总套数
可售
套数
1期
叠加别墅
-
324-486
26179
72
50
平地联排中间户
-237
614-1028
40833
49
44
平地联排端户
232-240
1064-1303
57233
4
4
山体联排别墅
-
580-705
31486
24
11
双拼/水屋
1512-2263
69557
5
5
2期
联排别墅
-
468-528
26000
43
43
合计
-
-
35000
197
159
3期
联排别墅
232-282
750-900
32000
139
139
双拼别墅
350
2000
60000
10
10
4期
高层
70-90
84-108
8500
1044
1044
合计
-
-
-
1193
1193
前期销售中300-400万的叠加单位、600万的山体联排消化较快,平地联排相对滞销。后续主力销售产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。
销售现状
现状:南区别墅已推东区154套,销售42套,还余112套;西区43套尚未推出;
北区别墅149套预计8月可以达到预售条件,高层预计10月可以达到预售条件.
2008年,是大山地的别墅年
从2008年3月-2008年12月,共计10个月时间,需要消化151套别墅,主力产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。平均每个月销售15套,每周销售4套,
大大超过07年年末各别墅项目的销售速度。
注:尚未发售单位按预估价格计算
目标分解
可售套数
存量面积
单价
存量金额
销售率
销售套数
预计销售金额
叠加
50
7943
21000
166803000
90%
45
150122700
平地联排
49
9547
29000
276863000
75%
37
207647250
山地联排
11
2138
26000
55588000
90%
10
50029200
西区别墅
43
7863
25000
196575000
80%
34
157260000
北区别墅
139
33647
30000
1009410000
18%
25
181693800
北区高层
1044
86683
8500
736805500
35%
365
257881925
合计
1336
147821
2442044500
39%
516
1004634875
第一部分:大势研判
2007年房地产市场——深圳市场反应
7月直接针对外资的“限外令”出台
9月28日第二套房贷款首付四成政策出台
9月28日,第二套住房首付40%政策
两个极端:“”前后交易量呈现冰火两重天,9月28日之前,深圳周平均成交量为971套,9月28日之后,周平均成交量为399套,较之前成交量下降59%。
三个阶段:2007年,6月、9月均是成交量的两个标志性高点,在随之而来的政策打压下交易量出现下滑,同时将交易量走势划分为三个自然区间,成交量分三个阶段跌到谷底,%、%。
投资客户比例在新政前普遍在40%以上,有些项目甚至高达70%。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤