文档介绍：典型项目市场研究
2010 年 3 月 31 日
(每月一期)
龙湖总图研发案例
定性之言:
z 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%,那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。
z 若项目研发阶段已将成本控制了 70%,那么总图阶段就已将成本控制了 50%。
z 总图决定了景观的构架与格局。
z 总图决定了物业管理成本的基础。
总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板。
一、“掏干吃净”——用足指标
1、用足容积率和建筑密度
用足容积率
损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。
z 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度,具有一定
的科学性,规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。
z 影响容积率有几个客观因素:日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有
几个人为操作因素:产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
案例:唐宁 ONE
总用地面积:56640 ㎡
代征道路:6225 ㎡
代征绿地:1338 ㎡
消防站用地:2800
建设用地:约 49077 ㎡
容积率:≤
地上总建筑面积:176000 ㎡
公建面积占 20%-40%
住宅面积占 60%-80%
北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼 802 邮编:100028
Tel: (+86 10) 58677851, 58677852, 58677853
E-mail: info@
绿地率:≥30%
集中绿地:6000 ㎡
建筑限高:80m
用地内另含公交场站一座,占地 2500 平方米,廉租房建筑面积:6000 平米,不含
在以上总建筑面积指标内。
规划难点:
建筑限高从 80 米突破到 90 米;
日照;
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设计前将不影响地块以外楼房日照
的立体空间切割出来,之后按规范
填充建筑物,得出最大容积率。
端头转角户型设计部分
端头转角户型设计部 90平米以下小户型
分90平米以下小户型
精品公寓:挡光住
宅作为商业指标
在阴影区部分的
作为商业指标
z 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积
z 多元化产品,混合分布
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楼型的选择大大提高了容积率边角地块的有效利用
一栋住宅占到住宅总面积的36%
规划少量的东西
朝向建筑
z 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大
z 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
北京唐宁 ONE—总图指标
项目数量单位
1 总用地面积 56,900 ㎡
2 建设用地面积
46,277 ㎡
(不含消防站)
3 容积率
4 车位数 1,508 个
5 总建筑面积 276,998 ㎡
地上 179,996 ㎡
地下 97,002 ㎡
可租售
6 255,199 ㎡
建筑面积
住宅 145,061 ㎡
公建 110,138 ㎡
车库 70,523
7 配套设施面积 21,799 ㎡
用足建筑密度
损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。
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1、建筑密度主要与首层建筑面积有关
z 首层户型(赠送私家花园)是项目卖价最高的户型,项目溢价的主要组成部分,绝
不能浪费掉。
z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金,绝不能放过。
2、用足规划法规的边界
如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢价的赠送面积,验收后
修成房间,有效增加实际容积率;利用 米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫
高至 米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层清除,改为房间。
案例一:双层阳台赠送验收后修成房间,有效增加实际容积率
双层高可变空间的利用
优点:零面积变 2 房,3 房户型成 5 房
功能:可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途,上下层不等高分
隔,灵活多变。
实景展示建议做儿童房:下层为卧室,阁楼为学习、游戏
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阁楼平面
剖面
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架,验收后封上变为房间
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案例三:利用 米以下不计面积的规定,可以将半地下室