文档介绍：!""# 年第$$ 期企业经济’.1 $$,!""#
总第!%$ 期&’(&)*)+,& &-.’./0 ,23456 ’.1 !%$
物业管理若干问题的法律思考
张志勋,胡祥福
) 南昌大学法学院,江西南昌,,$$$$ -
!摘要" 物业管理是一个新兴的朝阳产业,它对改善人民群众的生活和工作环境、提高城市的管理化水
平,扩大就业起了积极作用。但随着城市房地产业的发展,物业管理中深层次问题逐渐暴露,因
此,加强物业管理立法成为当务之急。本文结合现行立法对物业管理中业主委员会、物业服务合
同和物业服务收费等法律问题作了探讨。
!关键词" 物业管理;业主委员会;物业服务合同;物业服务收费
!中图分类号" /*#,0 # !文献标识码" 1 !文章编号" ’$$. & 2$#% )#$$% -’$ & $$%2 & $#
》“
一、业主委员会的性质与法律地位理条例第#$ 条的规定,业主委员会应当与居民委员会相
互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工
业主委员会是业主大会的执行机构,是根据业主公约的
作。”,“积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支
规定,经业主大会选举产生的。
持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督”,“业主委员
(一)业主委员会在物业管理法律关系中的地位。物业管
会、业主大会作出的决定,应当告知居民委员会,并认真听取
理法律关系是指物业管理过程中所形成的,并经法律调整的
居民委员会的建议。”
社会关系。它包括委托合同关系,建筑物区分所有权关系,行
(三)业主委员会的法律地位。由于《物业管理条例》中没
政管理关系等。业主委员会在物业管理法律关系处于核心的
有明确业主委员会法律地位,因此,在理论与实践中就产生
地位。这主要表现在,第一,业主委员会有权代表业主与业主
了业主委员会是以何种身份参与民事活动的争议。
大会选聘物业管理企业,签订物业服务合同,并监督和协助
根据《民法通则》第三十七条的规定:“法人应当具备下
物业管理企业履行物业服务合同。第二,业主委员会要代表
列条件: 依法成立; 有必要的财产或者经费; 有自己
全体业主和使用人行使权利,依据《业主委员会章程》和《业’0 #0 ,0
的名称、组织机构和场所; 能够独立承担民事责任。”从目
主公约》来协调和处理业主、使用人之间的内部关系。第三, %0
前的物业管理法规中,我们还找不到业主委员会具有自己独
业主委员会要接受房地产行政主管部门的监督管理,并应当
立财产的充分依据。如,业主委员会的办公用房只能用于物
配合公安机关,与居民委员会相互协作,履行自治管理职责。
业管理之用,业主委员会不能将其出售,也无法以其承担责
(二)居民委员会与业主委员会之间的关系。近年来曾出
任;维修基金专项资金,属全体业主所有,业主委员会仅以业
现了要不要业主委员会的争论,有些地方将业主委员会纳入
主的名义代管等。由于业主委员会不具有独立的财产,不具
居民委员会体系,有的甚至由居民委员会代行业主委员会权
备设立法人的条件,因此不能成为法人组织。
利。我们认为,不能因为居委会与业委会存在一定的相似或
虽然业主委员会不具备成立法人的