文档介绍：论物业管理企业成本的特点及管控
口刘固基
1摘共] 本丈比校系统地分析了物业管理企业成本的特点及物业管理企业成本管理的现状,在此基础上提出了完善物业管理
企业成本管撞的对策,包括:运用价值工租、追踪作业成本、完善细节管理、降低组织成本、提升科技含贡、发挥集中优
势等。
〔关扭词] 物业于理;物业管理成本;管拉对策
[中圈分类号] F275 [文做标识码〕A [文章编号] 1006 一5024(2006)09 一0102 一03
[作者简介1 刘因基,深圳市万厦居业有限公司时务部经理,工商管理硕士(M BA ),管理学AS 教授,研究方向为物业管理、企业对
务管理。(广东深)518036)
一、物业管理企业成本的特点
物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施、设备和相
关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业管理企业的工作
性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。空间分散
是指物业管理企业的工作地分散,因为其管理的是一个个独立的物业小区这些管理对象
可能在一个地区,也可能延伸至全国。时间连续是指物业管理企业的工作时间连续,要24小
时为业主提供服务,有人形象地称之为“招手即停”,即随时要提供物业管理服务。内容复杂
即物业管理企业的工作内容多而杂,既有物的管理,又有人的服务,有人形象地称之为“包
治百病”,即在一个物业管理区域内,物业管理企业是“上管天,下管地,中间管空气”,这话
一点不假。由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点:
1 . 点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管
理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安、进行消
防栓查,保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施
设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等。经营成本
是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本,如经营小区会所、经营公共设施
等。因此,在物业管理企业,每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个
成本形成点。
2 . 面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为了发展,为
、抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来
越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广。
3 . 线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到
所管物业的每个角落,从时间上要延伸到所管物业的每个时点,所以导致物业管理企业的
管理层次多,从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长,从而形成较长的
成本监控线。
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. 论物业管理企业成本的特点及食控
4 . 管难由于物业臂理企业的成本具有仁述特点,导致素的控制,而忽视了企业外部影响成本变化因素的控制。
物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标 4 . 成本管理方法的局限性。物业管理企业现行的成本
准、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小不一、新管理方法包括