文档介绍：肁资料类别:房地产开发(2008KF-ZL001)整理时间:2008年1月8日蚈文章来源:蒆螃房地产项目开发程序和业务流程膁聿一、我国现行的房地产建设程序(四大阶段、十个过程)袄阶段蒂程序芁需准备的资料膆行政管理部门薆备注芁项目芁前期蚇阶段肃项目建议书(申请报告)芄提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。莁发改委(计划局)以计划管理为主;规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址;经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。肈肂项目选址方案蒁项目核准或备案资料:蒈申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等+营业执照。衿设计任务书、投资计划蚇初步设计(建设方案)膅项目莂准备袀阶段螈施工图设计、图纸审查袇办土地使用证:土地出让合同、交费证明等;膁办规划许可证:申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图;袀办施工许可证:土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。腿建委(建设局)芅羀项目征地、报建、招标羇土地、环保、羃消防、人防、肀规划、建设等蒄蚇行政管理部门螁项目膀施工肇阶段膆组织施工(安全、监理)螄质量监督记录、分项(分阶段)工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。芀建设局蒈蚄项目薃竣工莀验收蚅阶段肂验收、结算、备案肈验收备案资料:验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明,规划、消防、环保验收证明、质量保修书。膅建设、规划、螂消防、环保等薀行政管理部门袇膃资料整理归档节袀建设档案馆莅内部资料室蚀产权登记、物业管理虿办产权证资料:土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。莅房地产管理局羅蒁莈二、房地产公司项目开发的内部工作流程蒅节莆点衿工作阶段蒀主要工作内容薅工作部门薂备注蚅主项羃分项莃主办部门羈主办岗位螄协办部门袄大类螅小类蒃说明羄芃土蚃地莁土地蒈信息袂地块现状图聿落实地块具体位置及周边情况薈蒅项目部芀袈蚈芈获莈取蚄阶膀段肄收集蚈规划设计条件羃落实规划条件,了解限制性条件蒀蚀项目部螇莄膂蚀现场踏勘芈对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解羇羂项目部莂羇研发部肇工程部莃螃了解周边配套情况薁了解地块周遍的商业、教育、交通等情况螈芇项目部膄罿薇薀了解未来发展规划莇了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑蚂莃项目部荿蒆研发部肃薆土地蒄价值薃初判袇了解地块的上市方式和土地款蚆同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整袅肁项目部羀螆肂蒂了解项目开发成本膀了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况蒇袆项目部袃羂蒀艿了解当地的房地产市场状况肆产品形式、开发周期的安排蚅肂项目部肈膅销售部螂芅土地膃价值节深判袀可行性研究报告莅现状图(四至电子文件)薄蚀项目部虿莅羅衿市场深度调研蒀销售部:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等;研发部:负责协助进行区域市场调研。薅项目部薂薁销售部羅研发部莁肀项目最终定位蒇根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位等,提出策略性建议。蒃研发部薀蒁销售部艿项目部蒆工程部蚀罿成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选荿进行项目开发的方案设计和成本测算。肄研发部肄莀成本薈袆控制部肇项目部膄销售部螀工程部蚄开发周期及付款计划莄各部门会同研讨:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。膀项目方案确定袈膅总经理薃薁各部门莆螃现金流测算螃聿财务部薅螅各部门袃葿芇薄羃节袀点蚅工作阶段芃主要工作内容肃工作部门芁备注膂主项蒈分项腿主办部门肅主办岗位膂协办部门节大类芀小类艿说明蒂螈土蒈地蒄获薂取膈阶羆段膃寻找蚂合作蕿资金蚈项目招商报告芆(前期阶段)螂区域宏微观市场研究羀肆肅螁莁芆项目招商文本中盈利能力分析薃羁衿羈薆莅明确合作伙伴、寻找合作方式膁(招商阶段)螁项目商业策划书***制定项目财务数据膃项目部芁膁财务部蚅羅合作伙伴确定莁制定合作方式、投资回报方式、草拟合同虿财务聿总监蚄蒀项目部肀财务部蒇蒆合作方案确定莀合作细节确定肆项目引资蚄(商业计划书)莄签署战略合作协议莈行政办:协议盖章,存档。螈财务莃总监蒃蝿项目部膆上报Lionful蒆公司膅合作实施薃(实施阶段)薁合作公司成立及相关手续办理莆财务部:协助办理股权、增资等相关财务问题;行政办:工商局办理公司注册。羄副总蚃经理蚈肈项目部螃财务部螃行政办聿袃投标葿摘牌芇投方案标薄项目方案确定羃袀蚅芃肃膂投经济标蒈确定土地上限腿肅膂衿薇肅拍卖荿竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术肈莇蒂莂膈芈摘牌袄竞争对手分析、确定土地上限、