文档介绍：星河湾案例分析
一、项目介绍
二、产品定位
三、规划设计
四、户型配比
五、装修
六、园林
七、营销
八、销售状况
九、综述
地理位置:
朝阳区朝阳北路四季星河路,东四环和东五环之间
交通状况:
,朝阳北路红领巾桥向东
开发情况:
整体项目分两期,一期共7栋,二期共6栋
占地面积:
²,一期占地21万m²
建筑面积:
共约60万m²
居住户数:
1664户
商业:
一期无商业,二期有6000m²的商业物业,只租不售
绿化情况:
²的生态公园
建筑类型:
错层式设计,板楼,7-16层
车位比:
装修状况:
精装修,精装标准3500-4000元/平方米
对外开放时间:
2005年6月18日
开盘时间:
2005年7月2日
入住时间:
2006年4月底
均价:
16000元/ m²
价格折扣:
开盘前,一次性95折,按揭97折
物业管理费:
6元/ m²/月
户型面积:
套内面积最小197 m²,最大463 m²
发展商:
宏宇集团
建筑设计:
北京市建筑设计研究院
物业管理公司:
高力国际物业管理公司
广告公司:
揽胜广告
星
河
湾
项目介绍
星
河
湾
二环路
三环路
四环路
五环路
朝阳北路
京通快速路
长安街
京沈高速
万科青青家园
星河湾
项目介绍
二环路
三环路
四环路
五环路
朝阳北路
京通快速路
长安街
京沈高速
星
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万科青青家园
华纺易城(￥5275)
珠江罗马嘉园(￥6561)
国美第一城(￥5682)
棕榈泉国际公寓(￥13449)
公园五号(￥7666)
观湖国际(￥11020)
万象新天(￥3655)
星河湾
成交均价8800
成交均价5800(除星河湾)
成交均价3655
星河湾处于普通住宅包围中,
周边市场和本项目差异较大
项目介绍
星
河
湾
二环路
三环路
四环路
五环路
朝阳北路
京通快速路
长安街
京沈高速
万科青青家园
星河湾
北京东区医院
朝阳第三医院
民航医院
北京二青工业学校
联大商务学院
六里屯中心小学
北京旅游学院附中
首都经贸大学
经济学院附中
易初莲花超市
华堂商场
星河湾距离主要医院、学校、商业相对较远
项目介绍
星
河
湾
点评
;
,距离较远;
,价格和环内豪宅相近。
项目介绍—点评
定位分析:
根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
星
河
湾
星河湾土地成本高于周边项目
1. 成本高
属于绿化隔离带项目(并自行修建)
开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)
产品定位
定位分析:
根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
星
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湾
广州星河湾,由于产品力的充分表现获得当地市场的充分认可
2. 产品力表现的信心
通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值不利因素
希望通过产品定位差异化,进入区别于区域产品主流的细分市场
产品定位
定位分析:
根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
星
河
湾
对北京市场高消费力人群的消费力和总量有较高的预期
3. 对市场充满信心
受其它大城市房地产快速发展的影响,对北京市房地产发展预期较高
近年北京经济高速发展和首都地位
产品定位