文档介绍：浐灞区域市场分析嘉论营销-2014研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用,未经北京嘉论公司书面许可,不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发区域板块解读1板块特征分析浐灞板块:区域生态景观资源丰富;产品线丰富,价格较低;目前1号线通车,客户扩容能力增强。板块特征:浐灞生态区位于西安城区东部边缘区,区域内生态景观资源丰富,目前突出发展金融商贸、旅游休闲、会议会展、文化教育等现代高端服务业和生态人居环境产业;区域内产品丰富,价差大;景观资源项目多以舒适型产品为主,包含别墅、洋房及高层;无景观资源项目多以刚需、高层产品为主。产品形式:刚需高层为主,洋房项目较为集中,少量别墅。价格平台:高层5000-7500元/㎡,洋房8500元/㎡,别墅12000-26000元/㎡客户特征:区域高层客户主要以区域内客户为主,由于区域价格优势,对周边板块客户也具有较强的扩容能力;低密类产品客户可达到全市扩容。代表项目:绿地国际生态城、御锦城、龙湖香醍国际社区、普华浅水湾、高科绿水东城、浐灞半岛、湾流等浐灞生态居住区港务区板块纺织城板块浐河下游板块核心区板块咸宁路浐河上游板块广安路华清路永成路常乐路板块划分依据开发时序、区域认知、配套三方面的综合评价,划定了五个板块区域认知:外来资金和政府在建设上的支持,板块都市感强,形象良好;配套:内陆河流三角洲的卓越自然条件,紧邻世园会遗址、灞桥湿地公园等景观配套;依靠中央商务区(CBD)规划定位,板块商业配套齐全,住宅项目也附带了教育、医疗配套。核心区板块区域认知:通过河堤治理,道路修整等措施,使板块形象有所改善,;配套:浐河河道及其沿岸景观提升板块价值,但在商业、教育等配套方面仍有欠缺。浐河下游板块区域认知:板块整体形象相比核心区较为落后,认知中的老旧区域,小产权项目及经适房项目的存在将限制区域落后形象的提升;配套:灞河及其沿线景观资源,传统的纺织工厂家属区,商业、教育、医疗等配套较为齐全。区域认知:传统的城市陌生区域,形象落后,形象的提升需要政府与房企在资金、渠道方面的合作与嫁接,从而引爆、提升区域价值;配套:目前区域各类配套设施均极为薄弱,尤其是交通路网的。纺织城板块浐河上游板块港务区板块区域认知:新亚欧大陆桥物流节点区域、现代服务业和现代物流发展的核心和龙头、政府政策建设支持、潜力巨大;配套:灞河景观资源,商业、教育等配套方面仍有欠缺。核心区板块序号项目名称序号项目名称1浐灞半岛5金源纳帕溪谷2香江湾6冠昌金域湾畔3振业泊墅7湾流4中建尚城8恒大御景序号项目名称序号项目名称9御锦城11灞业大境10龙湖香醍国际12五星臻品浐河下游板块序号项目名称序号项目名称13圣堤雅纳16绿水东城14普华浅水湾17万象湾15林河春天18易合坊纺织城板块序号项目名称序号项目名称19暖山西安21绿地国际生态城20国际幸福城22合能十里锦绣浐河上游板块港务区板块序号项目名称序号项目名称23陆港金海岸24枫林九溪872136542324612212219201011913141812171615板块划分核心区板块核心区板块:板块占据区域最佳的景观资源,通过政府的介入和发展,目前成熟度最高,配套较齐全,形成区域的领导地位。板块名称板块特征代表项目浐灞核心板块高端/中高端片区,占据浐灞核心景观及城市配套浐灞半岛、冠昌金域湾畔板块特征产品形态主力单价段(元/㎡)高层、小高层6200-8000洋房8500别墅13000主力单价段、总价段板块名称物业形态50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板块高层洋房 别墅主力面积段纳帕溪谷高层16000联排28000独栋32000浐灞半岛高层6200-8500联排11000叠拼13000金域湾畔高层、小高层6200-7500叠拼13000香江湾洋房8800河景高层6200湾流高层5300联排16000恒大御景高层6500纺织城板块纺织城板块:城市进程中的旧城工业居民区,城市界面较差,生活配套齐全,地铁1号线的通车,大大加速了城区间的联系,旧城改造为该区域注入新的活力。板块名称板块特征代表项目纺织城板块中低高端片区,齐全的城市生活配套、区域发展未来借力于旧城区改造普华浅水湾、绿水东城产品形态主力单价段(元/㎡)高层、小高层5300-5600板块名称物业形态50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板块高层板块特征主力单价段、总价段主力面积段普华浅水湾高层小高层6000-8600高科绿水东城高层5200-5500永泽五里洲价格待定易合坊高层小高5300万象湾价格待定林河春天高层5200浐河上游板块浐河上游板块:陌生不成熟区域,雁鸣湖开发、浐河的治理、品牌房企的进驻以及未来地铁5号线的通车,将进一步提升区域的价