文档介绍：[当前我国的房地产界出现了一场巨大的利益博弈,博弈的双方无非是开发商利益集团和投机资本利益集团与消费者利益集团。围绕着这场博弈,社会出现了种种不同的观点和声音,各种声音无非是各个利益集团的一面之词。它们的本质是:开发商资本利益集团和投机资本利益集团要在这场博弈中攫取暴利,而消费者利益集团不能放任住房商品被资本利益集团垄断和盘剥。杨帆先生的文章是最代表消费者利益集团的理论,它从学术的深度论述了资本利益集团通过制造泡沫来从中牟利的事实,其分析十分深刻。]
泡沫经济理论与中国房地产市场的调控
2005年7月25日
内容提要:本文从目前房地产的形势与争论出发,介绍了西方的房地产经济学,马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观,对他们关于市场经济,房地产经济和泡沫经济的理论,进行了理论上的综合;然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准,对中国房地产现状进行衡量,得出的结论是:中国房地产泡沫已经产生,并以极快的速度发展;在总结国内外经验教训的基础上,提出综合治理措施。
由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的,由于金融房地产市场的高度垄断性,仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济,而需要综合治理,包括使用行政法律宣传组织手段在内,其性质不是反对市场机制和经济规律,而是克服垄断,克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。
中央提出控制房地产泡沫已经三年,但房地产价格直线上升,迫使政策力度不断加大力度,直至2005年5月11日七部委联合下达通知,各地政府和房地产商也只承认房价不再上升,竭力抗拒价格下降。这是一次地方利益与中央的博弈。如果半途而废,不仅使泡沫继续坐大,诱发金融与社会危机,而且将严重削弱中央的权威。再做什么对会受到既得利益集团的抵抗。必须维护中央政府权威,使用综合手段, 坚决挤出房地产泡沫。
现在房地产泡沫尚未坐大;治理成本低损失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的问题。一定要治出结果来,各地特别是上海,南昌,重庆,杭州的标志性房价已经上升一倍以上的,该回落上升幅度的50%; 平均价格水平应该回落 20---30%,到2003年的水平,以挤走投机资本,引入正常需求。以后还会再涨,
还需要再打击泡沫引入正常需求, 不断坚持下去,才能使中国房地产的潜在需求正常平稳地发挥出来,进入长期,稳定,可持续发展的轨道。
关键词:市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期
中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均GDP从800美元到 13000美元,是住房消费持续发展阶段,中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50%,发达国家是75 %,中国只有38 %,每年提高一个百分点,有3000万人进城,需要600万套住宅,拉动内部需求8000亿人民币,相当于GDP 每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%,人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米,2020年可达到35平方米,潜在需求有30亿平方米。现实需求也是巨大的:20%城镇家庭想改善住房,2700万户每户增20平米,,还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长,房地产需求必然逐年增长,随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺,住宅价格长期呈上升趋势。
中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革,相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权,城市大规模发展并派生拆迁需求,人均收入的提高,建筑技术的升级,农民进城,消费信贷等金融支持,促使房地产的质量升级,需求主体从商业楼宇向住宅转移,从集团购买力向个人转移, 2002年以来则迅速从消费品向投资品转移,从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期,并不意味着短期就没有泡沫,相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明, 预期可以引导金融房地产价格大起大落,而价值回归是一个后续的长期过程,甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济,特别是高度垄断的金融房地产,其价格暴涨暴跌,泡沫生成与破灭,只要宏观控制稍微放松,几乎是必然出现的,而且一旦形成就很难控制,对此估计不足,将产生严重后果。
房地产泡沫不仅造成金融危机,而且影响房地产长期发展。我国1992年经济出现强力起飞,但1993年信贷失控,集中于北海炒作房地产泡沫,迫使中央政府严厉打压,结果使全国房地产业长期低迷。 1997年受亚洲金融危机影响,经济低迷,国家出台一系列刺激经济的宏观政策,包括大力鼓励房地产业发展,直至2000年效果才发挥出来,持续6年出现投资高潮,势头过猛,三年来中央银行,国家发改委,国务院多次试图控制,都不能奏效。
2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出:充分发挥