文档介绍：市场的观点
对行业看法
核心观点
代表性观点
持改观点券商
增持
政策不会更为严厉
调控力度在预期范围内
商品房供求制度改善
业绩向好
低估值
随着供应量,特别是保障房供应量的增加,预计调控政策将逐步过渡到“增加供给、分流需求”上。
高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控,但会放缓调控步伐。
低估值为2011 年行业的阶段性机会奠定了基础,而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。
中性
政策不会比10年更严厉,但短期政策放松可能性不大
业绩保持增长
低估值,存在反弹的机会
在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段,板块存在超跌反弹阶段性投资机会,行业中性;
下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复,板块存在趋势性投资机会,行业可以增持。
减持
调控政策不会方向性改变
地产估值水平合理
随着调控政策的持续深入,商品房价格将会出现不同程度的回落。从而使得地产公司在2011 年的销售收入有所放缓,公司业绩将低于预期。
由于基本面的不断下行,地产板块从总体上也将保持一个震荡下行的大格局。
我的观点
一、政策调控持续趋紧,调控呈现常态化,货币政策效果明显
二、经济面临转型,但仍需地产行业支持,CPI、汇率升值等因素助推行业发展
三、行业内供给、需求均较为旺盛,地产公司业绩向好,但可能会面临资金链趋紧局面
四、股票估值偏低,存在阶段性交易机会
“中性”
1、政策分析政策调控呈现常态化,房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点
减少供给、启动房地产政策干预
收紧信贷、加大税率抑制需求
全面扩大需求
增加供给、抑制需求、调控房价
财政政策
两年内(后来变为五年)转让住房征收营业税
减免营业税期限由5年将为2年
营业税免征时限恢复到5年
货币政策
第一套首付20%,二套房适度提高
对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%
央行六次加息
实施差异化货币利率
提高二套房首付
央行五次减息
二套房利率优惠
支持开发商融资和信贷
央行二次加息
限贷
不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款
土地政策
以招拍挂的方式公开出让土地使用权
土地出让实行“收支两条线”管理
新增土地使用费增收标准提高一倍
放宽土地款支付期限和比例
严查土地闲置,对闲置土地的企业停止贷款
保障性住房及其他
70/90政策
今后三年建400万套保障性住房
10年580万套,11年1000万套保障住房,大力发展公租房
调控政策
重点
房地产税
信贷紧缩、
限购
加大闲置
土地供应
保障性住
房政策
房产税试点成定局,税率低、范围窄、推广难度大,难以达到抑制房价效果
短期内很难在向其他城市推广
税率与房价涨幅相比,影响有限
征收对象范围较小
韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价,但在此期间韩国房价依旧持续上涨。
房产税调控房价的反例
15%
%
房价涨幅
计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也可能被征收房产税。
%
重庆
对新买房的第二套住房;人均免征面积60~70平方米
%~%
上海
实施方案
征收税率
房产税拟征收方案
房产税的局限
信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求,以时间换空间,对市场影响大
去年10月份至今,两次加息,四次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,%,银行信贷额度进一步收紧。
限购城市
限购令出台先后20天成交套数变化
未限购城市
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上海
-%
重庆
-%
广州
-%
长沙
%
天津
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青岛
%
杭州
-%
无锡
-%
苏州
-%
东莞
-%
深圳
-%
南昌
-%
南京
-%
石家庄
-%
宁波
-%
昆明
%
大连
%
哈尔滨
%
福州
-%
惠州
%
小计
-%
佛山
%
合计
-%
全国共有23个城市出台了限购政策,在住房和城乡建设部(下称“住建部”)的督办之下,执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。
严查土地闲置,提高土地供应利用效率,增加房地产市场供给,规范行业发展
截至2009年12月31日,全国因企业原因和