文档介绍：房地产融资
主要内容
1 房地产项目融资概述
2 房地产项目融资的主要方式
3 REITs与抵押贷款证券化
§1 房地产项目融资概述
金融市场
(1)金融与金融市场的概念
金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称,
广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算,融通有关的经济活动,甚至包括金银的买卖;
狭义的金融专指信用货币的融通。
金融市场是指资金供需双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场,换言之,是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。金融市场又称为资金市场,包括货币市场和资本市场。
(2)金融市场的主要功能
金融市场在市场经济中所担负的主要功能包括:
①融资功能
②资金调节功能
③投资功能
④分散风险功能
⑤信息功能。
房地产金融市场
(1)房地产金融与房地产金融市场的概念
房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融资、结算等金融活动,是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
房地产金融市场就是从事房地产业经济活动的货币资金的供需双方,通过金融工具的交易实现资金融通的市场。
(2)房地产金融市场构成要素
房地产金融市场由资金需求者(筹资者)、资金供应者(投资者)、信用中介(金融机构)、金融工具(筹资凭证)和交易场所五个要素构成。
(3)房地产金融机构
房地产金融机构作为房地产金融的信用中介是指为开办房地产金融业务而建立的各种银行和非银行金融机构。
①银行
在传统上,银行房地产金融机构多指从事房地产金融活动的商业银行,比如在国内主要有建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、光大银行等。
在现代的房地产金融市场,银行房地产金融机构还包括从事房地产金融活动的投资银行,比如进入中国市场的花期集团亚洲区房地产投资银行、摩根士丹利等。
②非银行房地产金融机构
非银行房地产金融机构主要包括信托投资公司、保险公司、住宅合作基金会、土地金融公司、公积金中心、金融租赁公司等。
房地产项目融资
房地产项目融资是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营项目活动能够顺利进行,而进行的资金融通活动。
房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金。
(1)房地产项目融资的定义
(2)房地产项目融资的方式
融资方式是指资金筹措的实施方法,主要包括债务融资、权益融资和金融租赁三种方式,其结构如右图所示:
①债务融资
债务融资就是通过举债的方式融资,具体是指通过债券发行筹集资金。
债券
商业贷款
②权益融资
在传统意义上,权益融资主要是指筹资人通过发行新股(包含配股)和保留盈余的方式融资;现代的权益融资还包括非公开转让股权,也就是筹资人不通过公开市场发行股票,而是直接向投资人出售股权,包括与目标投资人协议出售股权和通过股权交易中心挂牌、拍卖出售股权。
非公开转让股权有两种途径,一是通过向目标投资人直接出售部分股权以换取资金;二是引进战略投资者,由战略投资人出资稀释原公司出资人。
③金融融资
金融租赁是指由出租人根据承租人的请求,按双方的事先合同约定,向承租人指定的出卖人,购买承租人指定的固定资产,在出租人拥有该固定资产所有权的前提下,以承租人支付所有租金为条件,将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
金融租赁可以分为直接融资租赁、经营租赁和出售回租等三种类型。
(3)房地产项目融资的原则
房地产项目融资无论是通过权益融资、债务融资还是金融租赁,均要坚持适度与效益两项基本原则。
①适度性原则
适度性原则是指资金的筹集一定要适应经济活动的实际需要,无论是融资规模还是融资资时机、期限、方式均要适当。
融资规模适度
融资时机适度
融资期限适度
融资方式适度