文档介绍：第一节房地产交易概述
一、房地产交易的概念
房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部
门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段,对房
地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
《城市房地产管理法》明确房地产交易包括房地产
转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
二、房地产交易中的基本制度
《城市房地产管理法》规定五项基本制度:
(一)国有土地有偿有限期使用制度;
房地产交易经营与管理
►土地使用权出让最高年限由国务院规定。
►土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权
出让金。
(二)房地产价格申报制度
►房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民
政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实
的申报。
►房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。
►如果申报的成交价格过分低于市场价格,登记部门按
照相关规定要对转让的房地产进行评估,按照评估价格
收取费用。
(三)房地产价格评估制度
►房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原
则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地
价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地
的市场价格进行评估。。
►基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期
确定并公布。
(四)房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地
产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证
取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得
《房地产估价师注册证》的人员。
►基准地价
指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。
►标定地价
政府根据管理需要,评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格,标定地价是宗地价格的一种。
►房屋的重置价格
根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件,重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用
(五)房地产权属登记发证制度
以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书
三、房地产交易的面积
房地产交易的面积除出租是使用面积外,一般均指
建筑面积。成套出售的商品住宅建筑面积为购房者所购
买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
(一)套内建筑面积
套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳
台建筑面积组成。
套内使用面积包括卧室、厅、厨房、卫生间、储藏
室、过道等部分的使用空间水平投影的面积之和。
套内墙体面积包括共用墙及非共用墙两种,各套之
间的分隔墙、套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包括
山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计人
套内墙体面积;
非共用墙指套内厅、室之间的分隔墙,非共用墙墙
体水平投影面积全部计人套内墙体面积。
阳台又分为封闭式阳台和半封闭式阳台两种,阳台
栏板以上全部用玻璃窗围闭的称之为封闭式阳台,否则
为半封闭式阳台。封闭式阳台按其水平投影面积计算建
筑面积;半封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算建
筑面积。
(二)应分摊的公用建筑面积
公用建筑面积指整幢建筑物总建筑面积扣除整幢建
筑物总套内建筑面积,并扣除已作为独立使用空间的地
下室、车棚及人防工程等部分的建筑面积,即为整幢建
筑物的公用建筑面积。
包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井、公共通道、
垃圾管道以及突出屋面的、有围护结构的楼梯间、水箱
间、电梯机房等建筑面积之和。
每套商品住宅应分摊的公用建筑面积,以该套住宅
的套内建筑面积占整幢建筑物总套内建筑面积的百分比
进行分摊。
即每套商品住宅应分摊的公用建筑面积=(该套住宅
的套内建筑面积/整幢建筑物总套内建筑面积)×整幢建
筑物总公用建筑面积。
或者采用下列公式计算:
公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物总公用建筑面积/
整幢建筑物总套内建筑面积
则:每套商品住宅应分摊的公用建筑面积=该套住宅的