文档介绍：成本法
成本法的基本原理
1
成本法操作步骤
2
成本法总结和运用举例
3
搜集有关房地产开发建设的
成本、税费、利润等资料
测算重新构建价格
测算折旧
求取积算价格
成本法的概念
成本法的理论依据
成本法适用的对象和条件
成本法的操作步骤
重点掌握内容:
重点介绍了成本法的基本原理,重新构建价格的概念、求取思路、求取方法;建筑物折旧的概念、原因和求取方法。
概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新
购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
第1节成本法的基本原理
理论依据:
生产费用价值论:商品的价格是依据其生产所必需的
费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方
的角度来看。
①从卖方的角度来看,房地产的价格是基于甚过去的“生产费用”,重在过去的投入;
②从买方的角度来看,房地产的价格是基于社会上的“生产费用”,类似于“替代原理”。
由上可见,买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此,估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。
适用对象和条件
适用对象:只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产,均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户的特殊需要而开发建设的房地产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,一般也是采用成本法估价;
此外,成本法可用于衡量房地产投资效益。
运用成本法估价值得注意的是:现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格;换一个角度讲,房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”,其中最主要的是要注意如下两个方面:一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;二是要结合市场供求分析等来确定评估价值;类似房地产市场供大于求时,应下调评估价值;求大于供时,应上调评估价值。
成本法的操作步骤
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行:
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料;
②测算重新购建价格;
③测算折旧;
④求取积算价格。
第3节房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作,是搞清楚房地产价
格的构成。在实际运用成本法估价时,不论当房地产价格
的构成如何,首先最关键的是要调查、了解当地从取得土
地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程,以及该全过
程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间,以做
到既不能重复,也不能漏项。然后在此基础上针对估价对
象的实际情况,确定估价对象的价格构成并测算各构成项
目的金额。
下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设,然后销售所
建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例,并从便
于测算各构成项目金额的角度,来划分房地产价格构成。在
这种情况下,房地产价格通常由如下7大项构成:①土地取得
成本;②开发成本;③管理费用; ④投资利息;⑤销售费用
⑥销售税费; ⑦开发利润;
土地取得成本
指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下,根据房地产开发用地取得的途径,土地取得成本的构成可分为下列3种:
(1)通过征收农地取得的,土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。
(2)通过城市房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。
(3)通过市场“购买”取得的,如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地