文档介绍：房地产投资项目财务分析
第一节房地产投资项目财务分析概述
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
第三节传统的财务分析指标
第四节现代的财务分析指标
第五节房地产投资项目财务分析的应用
第一节房地产投资项目财务分析概述
一、房地产项目财务分析的含义
是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
第一节房地产投资项目财务分析概述
一、房地产项目财务分析的含义
由此财务分析的基本程序是:
1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2、编制基本财务报表。
3、财务分析指标的计算与评价。
4、进行不确定性分析。
5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果,作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
第一节房地产投资项目财务分析概述
二、财务分析的作用
1、衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
2、衡量项目的清偿能力
这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
3、衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值,它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
第二节财务分析基本报表
一、现金流量表
1、现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
现金流入、流出不包括非现金收支,如折旧费、应收款和应付款等。
第二节财务分析基本报表
一、现金流量表
2、现金流量表的种类
(1)全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础(即假定全部投资均为自有资金),用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力,为各个方案进行比较建立共同基础。
序号
项目
合计
1
2
3
…
N
1
现金流入
销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
2
现金流出
开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标:1、财务内部收益率(%);2、财务净现值(ic= %);3、投资回收期(年);4、基准收益率(%)
全部投资现金流量表
第二节财务分析基本报表
一、现金流量表
2、现金流量表的种类
(2)资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付作为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力。
序号
项目
合计
1
2
3
…
N
1
现金流入
销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
2
现金流出
资本金
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
借款本金偿还、借款利息支付
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标:1、资本金财务内部收益率(%);2、财务净现值(ic= %)
自有资本金现金流量表
第二节财务分析基本报表
一、现金流量表
2、现金流量表的种类
(3)针对两表的有关说明
①净现金流量(项目的未来收益)是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要,可以计算税前净现金流量,也可以计算税后现金流量。