文档介绍：郊区(新区)大盘开发模式研究
郊区(新城)大盘概念解读
郊区(新城)大盘开发模式全览
郊区(新城)大盘开发模式结构
提纲
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郊区(新城)大盘概念解读
从环球美食城项目属性来看,对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴,研究角度也有政府与企业之分。所以,本报告开篇需要说明:报告中“郊区(新城)大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的,主要站在企业的立场,分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。
另外,需要说明的是,这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”(占地10万平方米,建筑面积30万平方米以上)概念不同,它的规模更大,外延更广。
区位
城市郊区/新城区/开发区
规模
至少2000亩以上
性质
房地产开发项目
郊区(新城)大盘
外延
包括但不局限于住宅大盘
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2001年之前大盘数量较少,增长速度不快。
城市化进程加快,城市外延迅速扩大,住宅大盘发展迅速;
一批民营大型房地产企业成长起来,催生了很多大盘(如万科、碧桂园);
国企改革进一步深化,大量政府背景房企出现,也催生了很多大盘(如上实、华侨城、张江高科)。
时期
大盘发展
2001年 2005年 2008年 2009年
国家对土地利用控制趋严,出台一系列宏观调控政策,控制地产商大规模圈地,一定程度上抑制了大盘的产生。
房地产业一路高歌猛进,土地市场也非常红火,地产商大规模圈地,大盘在与政府的博弈中震荡增长。
地产冬天到来,土地成为负担,土地出现流拍,大盘产生速度明显下降。
为应对宏观经济的下行压力,国家级各级政府鼓励投资,原本沉寂的大盘项目又开始出现。
房地产大盘发展历程
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(新城)大盘开发模式全览
开发模式
典型项目
单纯住宅模式
碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城
主题驱动模式
奥林匹克花园(体育)、桃源居(教育)、绿地21城尊老社区(养老)、成都世纪城(会展)
旅游地产模式
华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾
传统工业地产模式
北京星网工业园、普洛斯物流园
总部基地(商务花园)模式
北京总部基地
产业整合模式
长春汽车新城绿地盘龙谷文化城
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单纯住宅模式
主题驱动模式
旅游地产模式
传统工业地产模式
总部基地(商务花园)模式
产业整合模式
(新城)大盘开发模式解构
1、模式概述:
单纯住宅大盘,指由多种物业组合,但整体以住宅物业为主的项目,单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样,即通过开发的效率与土地升值赢利。
单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表,目前已逐步向复合型、主题化发展。
2、成功因素:
功能配比多元化、合理化
以碧桂园凤凰城为例,项目设立独立交通中心,每天发车300多班次,方便项目与外界联系。
发展战略与定位前后一致,协同促进
大盘由于开发周期长,其价值的体现、上升也是逐步发展的,这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。
合理的开发周期与分区计划
由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多,资金投入大,因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。
土地政策环境宽松
虽然地处城市外围,但交通相对便利
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单纯住宅模式
2、典型案例(1):碧桂园凤凰城
项目区位
凤凰城位处广州市增城区新塘镇,到广州天河中央商务区仅30分钟车程,独立交通中心每天发车300多班次,强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。
项目规模
项目总占地面积8000余亩。
项目定位
以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城,拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。
开发进度
整个项目自2002年启动,首期开发1146亩,目前已累计开发7年。
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单纯住宅模式
典型案例(2):万科东丽湖
项目区位
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区,距离天津市区中心约28公里。
项目规模
项目总占地面积4095亩,是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。
项目定位
项目定位于超大型生态新市镇的经典之作,是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城。
产品组合
建筑形式多样化的北欧风情产品,别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。
开发进度
整个项目分8期开发,1-2期于2005年开盘,主要是独栋别墅及小高层,其他6期将在未来9年陆续开发。
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单纯住宅模式
2、典型案例(3):金地荔湖城
项目区位
项目西距广州市区约38公里,北