文档介绍：金地集团商业房地产战略定位
第一部分 报告摘要
第二部分商业地产的盈利本质
第三部分商业地产的发展趋势
第四部分金地集团商业地产发展战略
内容概要
商业房地产IRR的内在含义
商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益,这是其价值的基础,也是项目获得较高IRR的基础;
选择在不同时点出售商业房地产,对项目IRR的影响不一样;
2. 集团商业房地产战略定位
集团整体的战略定位是快速高效滚动发展,扩大规模,追求资金的高效运用,因此重点考察资金的投资收益率(IRR);长期持有稳定性收益不是现在的战略定位;
金地的商业房地产战略定位为:适当开发+中短期销售。
3. 集团新投资项目策略
纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%;
在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资;
住宅项目的配套商业,应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%,同时对商业部分现金流单独测算,其税后IRR要求大于10%。
集团已有商业房地产物业的经营调度要求
已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度,在住宅利润满足集团年度利润要求时,不销售;否则,集团统一调度商业房地产的销售。
在商铺没有销售之前,子公司应抓好商铺的租赁管理,提升商铺的净营运收益水平。
集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估,如达不到投资收益要求,集团将视作不良资产进行销售处理。
第一部分商业房地产的盈利本质
(一)主要结论:
项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值;
对于进入成熟稳定期的物业来说,只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率,就能实现比长期持有更高的IRR,而且越早售IRR越高。
在商业还没有成熟时进行销售,所实现的IRR较低;一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下,才会有投资者购买,才能实现项目IRR的最大化。
作为商业房地产开发为主的公司,应该选择一个较好的下家(战略合作伙伴),来以较低的资本化率收购该物业,实现上家以较高的IRR收益率退出。
(1、1)净营运收益及其稳定性决定商业物业价值
其本质是由商业房地产估值方法决定的
——国家标准《 》规定: 收益性房地产的估价,应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。
——收益资本化法  (e capitalization approach) 预计估价对象未来的正常净营运收益,选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
——国外机构投资者如何评价商业房地产?