文档介绍：2008年安徽池州商之都池州项目发展战略及整体定位
11/10/2017
我们所做的工作
工作内容
地块考察
收集基础资料
典型项目调研
专业人士访谈
客户访谈
12月中上旬
12月
1月
第一阶段
市场调研
第二阶段
报告撰写
公司评审
第三阶段
中期沟通
确定研究思路
撰写项目主体报告
公司评审
修改调整
工作内容
工作内容
汇报
反馈调整
本次报告探寻解决的核心问题
根据前期沟通,本次提报将重点围绕项目的发展战略及整体定位展开思考,并在招商等方面进行延展。
我们的工作思维流程导示
开发背景
项目核心问题确定
地块解析及市场背景
客户目标
案例借鉴
竞争环境
市场定位
项目营销策略
项目发展战略
本项目位于池州市主城区,目前处于次商圈区域,属于规划中的商业集中区;
规划总用地:59278㎡总建面积:148379㎡
容积率: 建筑密度:% 绿化率:%
基本指标
商业建面:76871㎡特色商业街:7200㎡沿街商业:32663㎡
商住比率:60%:40%
商业开发体量
基本概况
池州:位于安徽省西南部,北临长江,南接黄山,长江南岸重要的滨江港口城市和历史文化名城,也是"两山一湖"旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区,总面积8272平方公里,总人口154万。
政府正大力推进该项目建设,未来形势看好,但操作难度依然存在;
池州市目前欠缺一个中高档百货类商业集中区,池州政府正大力扶持发展。
本项目商业体量较大,周期长、跨度大,对资金及招商的要求较高;
徽商集团处于战略转型,自行开发商业项目,实战操作经验难度大;
政府的支持力度加大
潜在的风险和操作难度
基本判断
未来
目前
提升徽商品牌价值,打造池州地标性商业项目。
我们以徽商地产的目标为基本出发点。
客户目标
掌控节奏、健康、有序的运作项目,降低整体风险;
政府招商引资项目,要考虑品牌营销因素,积累经验,形成模块开发复制样板;
项目部分持有,在整体盘活的同时,获得客观的商业利润。
住宅部分成为区域形象及销售领导者;
我们理解的徽商地产运作要点及目标
我们的工作思维流程导示
开发背景
项目核心问题判断
经济测算
地块解析及市场背景
客户目标
案例借鉴
竞争环境
市场定位
项目开发策略
项目核心问题判断:住宅只占项目的40%,毫无疑问,商业是我们的核心问题。欲成为池州主城新的高档商圈中心,我们将面临以下问题:
我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。
核心问题
池州目前的房产市场及商圈业态现状如何?池州今后的商业规划及房产走势如何?
问题1
如何做好“商之都”的文章,使定位及业态协调统一?如何把控招商与销售节奏,使项目资金链运转流畅?
我们将基于什么样的市场基础,去解决以上问题?
如何在营销及后期推广运营方面转移池州百姓对老商业中心的消费依赖?
问题2
问题3