文档介绍：作者:孙悟饭现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:1、项目投资策划营销;2、项目规划设计策划营销;3、项目质量工期策划营销;4、项目形象策划营销;5、项目营销推广策划;6、项目顾问、销售、代理的策划营销;7、项目服务策划营销;8、项目二次策划营销;第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析1、、、、、路、、、餐饮、、::::、、、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、(深层次)分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、、:、(类比可实现价值分析法)::类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、:价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、:类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率,追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、:差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数).各种差异性价格系数的确定:、、、:::可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、:项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、,加速资金周转速度,降低财务成