文档介绍：嘉富大坪项目
经营定位及营销方案
目录
第一部分项目的经营定位 4
一、项目的定位 4
1、项目整体定位 4
2、项目业态组合定位 4
3、主要经营品种定位 4
4、目标消费群体定位 4
二、项目经营定位SWOT分析 5
1、项目优势分析(S) 5
2、项目劣势分析(W) 6
3、项目机会点(O) 6
4、项目威胁点(T) 7
三、项目配套设施规划主要措施 7
1、交通系统方面 7
2、广场区域 8
3、文体配套 8
4、行政办公方面 8
5、政府支持方面 8
四、经营分区及铺位分割 8
1、经营分区 8
2、铺位分割方面 10
第二部分项目的招商方案 12
一、项目的名称建议 12
1、塘厦西街 12
2、大屏嶂公园商业城 12
3、大坪商业文化中心 12
4、嘉富商业博览中心 12
二、项目的招商策略 13
1、租金价格 13
2、招商策略 14
三、项目招商推广主题 14
四、项目招商推广主要手段及阶段性策略 15
1、招商推广主要手段 15
2、阶段性推广策略 16
第三部分项目的50年使用权销售方案 17
一、项目的使用权营销策略 17
1、销售价格 17
2、销售策略 17
3、付款方式 17
4、销售收益预算 17
二、项目的销售推广主题 18
三、项目销售推广主要手段及阶段性策略 18
1、销售推广主要手段 18
2、销售推广阶段性策略 20
第四部分项目的营销工作计划 21
第一部分项目的经营定位定位
一、项目的定位
1、项目整体定位
3万平方米塘厦西区商业及文化娱乐中心
定位释义:突出项目30000平方米的规模,项目未来的辐射范围是整个塘厦西部,将成为塘厦西区人们休闲购物的首选场所;
突出项目是一个商业与文化娱乐的综合体。
2、项目业态组合定位
4000平方米超市主力店
4000平方米肉菜市场
10000平方米室内商业步行街
10000平方米文化娱乐中心
3000平方米大坪办公行政中心
3、主要经营品种定位
一楼主要经营:A区肉菜市场及粮油
B区日化洗涤、文具、体育用品、办公用品、书籍、音像、小电器、五金、厨卫、日用小百货、饰品、工艺品;
街铺主要经营银行、便利店、药店、邮政类、电信类、数码产品、高尔夫用品等;
二楼主要经营:A区超市百货主力店,
B区主要经营服装、针织用品、鞋包、床上用品等;
三楼主要经营:大型餐饮、休闲中心、酒吧、桌球、游戏厅、书店、棋牌室、录相厅、人才市场等;
4、目标消费群体定位
根据项目组对周边主要居住人群的数量、收入等的调查,目前及未来相当一部分时间内,项目所在区域将是一个中低档消费群体集中区域,主要的目标消费客户有以下几类:
附近村民:主要是大坪、龙背岭、田心、科苑城、沙湖等地村民
周边工厂内打工人群:如大坪、龙背岭、科苑城工业区等
其他区域人群:依托项目周边的大屏嶂森林公园、水库、高尔夫球场等景点和设施,会吸引到到本区域休闲游玩人群,到本项目进行购物、餐饮和娱乐。
二、项目经营定位SWOT分析
1、项目优势分析(S)(地段交通生意基础产品)
便利的交通优势:项目位于莞深高速公路大坪出口,紧邻四黎路和林坪路,与观澜一界之隔,可方便到达龙背岭、田心、沙湖以及塘厦镇中心;
良好的形象展示优势:项目毗邻林坪路,沿线有近300米的展示面和大型广场;
片区未来可增加可观的消费人群:主要是毗邻的规划大型工业区—科苑城。科苑城目前已有不少大型企业入驻,未来的消费人口将是相当庞大。
规模优势:本项目的经营规模,是目前塘厦西区最大的,通过良好规划可以创造出“一站式”购物概念。
2、项目劣势分析(W)(地段交通产品推广)
项目目前周边的环境、形象较差:多数是工业区、村屋、传统的农贸市场及正在修建的厂房;
公交系统严重缺乏:区域目前仅有一条2路公交线路,并且主要是将消费者带到田心嘉富市场和塘厦的天和百货等市场消费,目前无法依托其带来区域外的消费人口;
项目前期定位和推广带来的负面影响:项目定位不清,已经过1年多的宣传推广,但效果不大,周边区域商户认同度不高,并且认为项目工期太长;
首层特别是B区的铺位分割不合理,不实用;
电梯、扶梯等垂直交通系统布置不合理:项目二、三楼的垂直交通体系存在极大缺陷,客户很难到达二楼;
3、项目机会点(O)(生意基础竞争对手产品交通)
田心、大坪、龙背岭等地区没有集中的供居民和打工人员休闲、娱乐、图书文化的消费场所,是一个市场的空缺点。
根据项目组的调查,区域内居民、工厂管理人员及部分工人购买服装、鞋、饰品等个人消费品都需要到塘厦、甚至观澜等地去购买,这一块也是项目的经营机会点。
项目一路之隔的大