文档介绍：以房地产投资为例分析险资运用面向新经济的必要(上):报告的研究方向,是分析是否有必要围绕新经济发展需要、按照新经济体系价值标准进行保险资金配置,并对保险资金配置新经济的实施思路进行初步分析。为什么选择房地产投资作为研究对象?一是资产“个性”突出,和证券、期货分属三大风险市场。二是属监管层投资许可范围中唯一具体的实物资产,对分析同一资产在新旧经济体系的价值变化更有针对性和操作性。三是互联网直接冲击的是实体空间,并将通过房地产的投资价值变化表现出来。四是中国险资已成全球最大房地产投资者,后续投资力度或将更激进。为什么现在做这个研究?因为自2012年以来,不同投资主体基于地产业未来不同的价值判断所实施的投资布局,目前已现成果,尤其是2016年第一季业绩报告。同时,新经济一词在2016年正式进入官方语系,并出台了系统性配套政策。为报告提供了较具说服力的论据。摘要:已有不少、还将有更多保险资金进入房地产。但互联网构建的虚拟空间,已在商贸办公等方面部分替代了地产业构建的实体空间。实体空间和虚拟空间的应用价值,整体处于此消彼长的态势中,并将最终传递至房地产的投资价值上。不动产是否还具有长期的保值增值功能?房企是否还值得作为战略投资对象?是值得思考的问题。互联网的发展及创新科技万花筒式爆发,,并深刻改变着人类的生活方式,也因此改变了传统社会的价值秩序。新一届政府抓住新经济趋势主动应变,以供给侧改革为导向,一方面缓和抽离经济对房地产业的倚重,另一方面全力构建以科技创新为驱动的新经济。这两方面,都在推动房地产回归“房子是住人的”基本功能,削弱其投资品属性,有计划地挤破房地产业的庞大泡沫,把资本赋能方向转移到战略新兴产业上去。传统经济贬值,新经济升值,大势所趋。为此,无论着眼趋势方向还是经改导向,房地产投资在保险资金的结构配置和周期配置上,都不应再是最佳选择。报告列举两个典型案例。2012年前后,在商业地产投资领域,以王健林为代表的大陆投资人,和以李嘉诚为代表的香港投资人,基于对商业地产未来价值截然相反的预判,分别以数千亿资金规模进行了截然相反的投资布局。时过4年,万达千座万达广场的商业地产投资布局已告搁浅,私有化摆上日程。近千亿资金布局的实体影院投资,在VR蓬勃势头中余日无多,2016年万达影业业绩向好反而股价四连跌。万达四大战略板块投资重心几乎均落点地产,其试图撬动的数万亿计社会融资或将终止。与之相反,李嘉诚在世纪重组后完成了对地产风险的完全隔离,并全球抛售房地产。回流资金一方面通过长和长地全面布局新经济底部投资,确保资产保值。另一方面通过维港平台,以私人资金大规模投向战略新兴企业,实现资产增值。虽然英国脱欧的黑天鹅事件及政商关系失和造成收购失败和资产重创。但,无干新经济趋势。是否着眼新经济,是决定险资长期配置成败的关键,也是解决资产荒的根本。以上是宏观分析。传统经济结构调整和新经济侵蚀双重作用下,支撑地产投资价值持续走强的基础因素正在消失,推动地产投资价值全面走弱的基本因素正在显现,从供需结构、泡沫化指标、滴灌政策出台看,房地产投资价值下行压力逐步加大。当前,地产企业已出现转营互联网、多元化、轻资产、构建联合办公空间、运营社区网络、数千主体撤离等一系列转型现象。2016年,在房市走好情况下,上市房企出现了信用评级大面积下降、利润持续递减、负债率和亏损面持续维高、库存维高等新迹象。而商业地产的一系列营运指标,已和社会零售额等宏观经济走向呈弱相关,部分区域市场负相关,商业地产将率先进入不可逆的贬值通道中。互联网+两创推动下产生的海量新型企业组织,通过智能、虚拟、远程等办公方式及合弄、合伙、极客化等组织模式,锐减办公空间需求。办公地产一系列营运指标,和就业率和注册资本量等宏观数据也已呈轻微负相关势头,中长期上也将走向绝对贬值。随着人们生活工作上对商业和办公地产的依赖降低乃至消失,以及VR、AR对虚拟空间的功能强化,去城市化的进程最终将启动,住宅地产成为互联网最后一个围剿对象。实际上,投资收益性表现已呈平缓下行苗头在长期趋势上。研究认为,在大趋势牵引,商业地产将率先出现量价双降。而如果当局调控继续有效,办公地产短期处于拉锯调整中,住宅地产中长期缓慢下行。为此,保险资金要重点关注商业地产和上市房企,观望办公地产。以上是量化层面分析房地产投资。新一届政府围绕新经济的需要,已从政策、资金各层面进行了大规模的“长期配置”。保险行业监管层也在同样层面,对保险资金的投资运用进行引导支持。目前已有约2000亿保险资金通过自设VC直投、或通过LP基金等方式进入新经济领域。险资配置新经济需要把握互联网时代特有的结构模式和运行方式,尤其把握其在价值秩序上迭代加速的演进规律。新经济时代的险资配置,在大方向上着眼三个层