文档介绍：东方巴黎城年度营销策划推广方案第一章开发背景分析宏观政策分析“90/70”政策06年5月建设部等九部委联合下发“90/70”政策:“自06年6月1日起,套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,这一政策已对姜堰市场形成一定的影响,市场住房供应结构有所改变。第二套住房首付比例和贷款利率提高07年9月由中国人民银行下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,,且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。五次加息政策对房地产市场的影响自2007年3月18日至12月20日,央行6次加息,%%,在一定程度上增加了购房者的还贷压力,%,国家银行货币政策进一步收紧,增加了资金贷款的难度,两者在控制住房有效需求方面均产生了一定的效果。2007年5次加息后房贷月供增幅(等额本息单位:元)、中低端压力。随着姜堰引进外资力度的加大,城市各项事业规划合理,发展迅速,城市的高端客户群体将进一步增加。而目前当地的高品质的社区比较少,高端缺失现象比较明显。历届市政府均大力推进住房保障,,并在今后几年内加大保障性住房的供应力度。我们判断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战,市场竞争将日趋激烈。公司的第三代产品的强势登陆,对当地市场会造成相当的冲击。土地供量提升、机遇竞争并存2004-2006年姜堰市土地供应总量相当大,未来几年内姜堰市楼盘上市量将会非常大。姜政发〔2007〕41号规划,(不含城中村改造用地)。其中,。2008年商品住房用地供应总量中,,;用地总量中,、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部为新批用地,其中,,。所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,。所以项目在开发策略上,第一是要抓住稍纵即逝的开发时机,第二是要做出自己的特点,第三是要密切关注业界信息处处占得先机,第四是要做好楼盘的品质。姜堰住宅价格稳步发展、泡沫经济未能影响姜堰房市2006-2007年市区均价已超过每平方米3000元大关,其他地段均价2500~3000元。在国家政策的影响及泡沫经济下,很多城市的楼盘价格下浮、楼盘滞销或增幅减弱,但姜堰的价格并没有呈下降趋势,相反的是房价继续上扬。根据对姜堰市房地产市场的分析,明后两年房价还有上涨的空间,形成高价旺销的其中原因一之是泰州市目前有大批旧城项目,促使了房地产的进一步发展;二是交通设施的长足发展带动了工业投资和商贸投资发展,流动人口增加;三是受泰州火热房产的辐射,姜堰城镇居民的购房置业的观念更新。居住要求越来越高,品质楼盘备受追捧。早几年,姜堰的住宅开发是以旧城改造为主,分布较为分散,且以多层住宅为主,形式单一,定位偏低,而随着开发力度的加大和房产经济的发展,近年来,各个开发商都在致力于开发高品质的楼盘以适应需求,提高自身的市场竞争力。小高层已成开发商的开发热点2002年以前,不单单是姜堰市包括泰州市房产品也普遍是单一的多层住宅,楼盘缺乏特质,自2002年泰州市第一个小高层水景住宅黄金家园取得成功后,高层、小高层住宅已经大步进入泰州市场,目前姜堰的府西人家、、亚方大厦等都设计有小高层或高层住宅。随着楼盘品质的提高,消费者的品味也会相应的提高,这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时,把自己的产品做得更美更好,以求在激烈的市场竞争中脱颖而出,届时将会加剧姜堰市房地产市场的繁荣与发展,同时必将引起新的一轮开发热。第二章项目概况、项目推进及亮特点提炼项目概况项目区位:328国道南侧,北临汽车站,西接人民南路、南靠振宇路,交通便利;建筑规模:总占地面积约41万㎡规划建筑面积约69万㎡总套数5194套多层住宅建筑面积:㎡高层:㎡单身公寓及酒店建筑面积:26088㎡其它44773