文档介绍：七彩时光营销推广方案李健曾海丹二OO八年三月三日 营销的终极意义:卖(站在客户的立场上寻找买的理由)卖什么?如何卖?卖的高!卖的快!卖的方式卖的主题卖的氛围卖的诉求点卖的附加值七彩时光的营销核心:赚赚什么?要么赚HAPPY,要么赚MONEY谁在赚?投资客户、自主客户、开发商、参与的人目录前言第一部分:市场定位第二部分:整合推广第三部分:包装策略第四部分:销售策略第五部分:价格策略小结前言本项目是益阳市一个复合型项目,面对2008年房地产市场的状况,如何使本项目的营销在市场中脱颖而出,达到快速销售的目标,取得良好的经济效益,是本项目营销的核心。经对本项目的初步考察,我们认为七彩时光在市场定位、推广策略、销售策略、价格策略、现场包装等方面需要新奇整合。针对小户型住宅的特征,结合七彩时光的地理位置,七彩时光的营销推广以“简单的生活缤纷起来”为主推广主线,在推广阶段上要结合工程进度环环相扣、层层递进,在推广手段上要丰富多样、新颖别致。针对益阳市目前住宅市场的现状,依据七彩时光的市场定位,本着“新、奇、特”的原则,现将七彩时光的营销推广方案制定如下:第一部分:市场定位一、形象定位七彩时光·缤纷小家·风格居场●七彩时光七彩时光——简单的生活缤纷起来●缤纷小家缤纷绚丽、富有活力的小家生活●风格居场极具个性与风格的居住场、汇聚场二、区域定位政务核心·未来时尚第一站三、客户定位年轻态、时尚新贵客户群体●70——80客户●投资型客户●自主型客户●双料客户四、产品定位既非传统住宅·又非传统商铺·可以“赚”的房子●半住宅属性:居住●半商铺属性:投资●精装修●经济型产权酒店●高性价比:收益比、价值比、配套比,物超所值小户型30——60平方米/1房70――80平方米/2房90平方米/3房第二部分:整合推广一、市场推广主题要么赚HAPPY,要么赚MONEY本项目将有两大主力客群,广告语要分别针对他们进行诉求:●要么赚HAPPY针对自住型客户诉求“赚HAPPY”●要么赚MONEY针对投资型客户诉求“赚MONEY”●要么赚HAPPY,要么赚MONEY诉求项目既可自住又可投资的物业功能二、销售计划与目标(一)销售计划依据房地产项目工程进度计划,采用量化营销推广模式,将销售计划制定如下:七彩时光销售计划表工程进度销售计划开始动工15%出地面三层30%主体封顶40%外立面装饰完毕60%交房时90%(二)销售目标通过一系列新颖、独特的营销策略,使七彩时光达到以下销售目标:1、全面树立益阳市“缤纷小家,风格居场”社区形象。2、在益阳市再度掀起以“要么赚HAPPY,要么赚MONEY”为主题的小户型居住投资浪潮。3、速战告捷,奠定银建地产的地产新贵地位。4、进一步充实和丰富“银建”的产品系列,提升其整体品牌形象。(三):先强后弱、打好基础、高抬气势,争取总推广费用不高于销售额的2%:预热认筹期20%开盘热销期50%(累计)销售调整期80%(累计)再度热销期90%(累计)清盘期100%(累计)三、推广阶段划分依据上述销售计划与销售目标,结合本案的工程进度及销售淡旺季,在2008-2009年,将市场推广分为六个时期(见下表):七彩时光市场推广阶段划分表(2008-2009年)推广阶段时间准备期2008年4——5月份市场预热期2008年6——8月份内部认购期2008年9月份开盘热销期2008年10月份销售调整期2008年11月份再度热销期2008年12月――2009年2月份清盘期2009年3——4月份四、阶段营销推广(一)准备期准备期工作直接影响到后期营销推广计划,因此务必要考虑周全,按计划落实。具体工作有以下几个方面:A、营销方案确定B、规划设计方案确定●总体规划确定●户型设计确定●外立面确定●景观设计确定●配套设施确定●智能化设施确定C、售楼中心与围墙建设●售楼中心●围墙D、客户引导包装●VI系统的确定●大型户外看板到位●周边道路包装●工地现场包装E、销售资料的准备●单片、楼书●销售讲解手册的制定●销售表格的制定F、销售道具的准备●沙盘及户型模型的制作●展板的设计与制作●接待台与LOGO墙的制作G、办公用品的购买●办公桌椅●销售讲****夹●电脑●电话H、销售团队建立●销售人员组织●销售人员培训(二)市场预热期●阶段划分:基础工作准备就绪之后到内部认购之前●营销目标1、有效排号、积累意向客户500个2、销售体系基本建立3、七彩时光初步引起市场关注●推广主题及方式以我们的未来缤纷登场为推广主线,为目标客户描绘时尚、活力、个性未来生活蓝图,使他们对七彩时光产生无限向往。通过公关活动、销售促进、报纸广告以及新闻报道等形式,宣传“缤纷小家,风格居场”新概念,引导市场,使本案获得广泛知名度。●广告宣传本阶段主要以形象广告为主,配合软性报道、户外广告、自