文档介绍：咸阳项目营销、推广篇
(下部)
北京金力天房地产投资咨询服务公司
前言
根据开发商要求,本项目整体营销推广方案按照
方案一:全部租赁
方案二:全部按照虚拟价格销售
两种资金回收方法分别进行。
按照甲方意见,项目最终规划安排为:
楼层
建筑面积(平米)
业态规划布局
B2
2万
停车场及设备层
B1
地下市场
F1
内街商业
F2
1万
百货商场
F3
1万
F4
写字楼
F5
F6
会展中心、自用办公用房
F7
总面积
12万
备注:其中,4-7层中间有大的中庭设置.
方案一:全部租赁方式的营销推广方案
第一部分:营销方案
采用全部租赁方式的目的:
开发商保留所有物业产权,通过租赁获得现金流,同时将物业抵押给银行用于回收资金,而将租赁收入用于偿付利息及其他费用。
总成本投入:
2800元/平米*12万=
银行支付利息及其他费用比例按照6%计提
项目资金回收方案
静态押金收入:(按100%租赁、使用面积计算,收取押金)
地下市场:按10平米标准摊位计算,,50%的使用率计算,共约2000个左右,每个摊位收取3000元押金,共计600万元。
F1内街商铺:按50平米标准摊位计算,,75%的使用率计算,共约180个,每个摊位收取2万元押金,共计360万元。
则静态押金总收入为:960万元。
动态押金收入:(按动态租赁比例,使用面积计算,收取押金)
地下市场:按10平米标准摊位计算,3万平米建筑面积,50%的使用率计算,共约1500个左右,每个摊位收取3000元押金,共计450万元
F1内街商铺:按50平米标准摊位计算,,75%的使用率计算,共约180个,按照80%的动态出租率,有效摊位为144个,每个摊位收取2万押金,共计288万元。
押金总收入:738万元
静态及动态租金收入状况
楼层
建筑面积
(平米)
租金
(元/天/平米)
100%年
静态收益
根据市场状况预估的动态收益
动态收益预估确定租赁比例根据
B1
4
3240万元
65%
(按照3万平米面积计算)
2160万元
根据对咸阳市前期市场类商业调研可知,咸阳目前对于市场类商业的支撑为3万平米,,,,待市场状况好转后再进行租赁.
F1
4
1350万元
80%
1080万元
主要是根据咸阳市整体市场情况和本项目所处的位置,由于中间内街是二层结构,
F2
1万
540万元
80%
432万元
F3
1万
432万元
F4
20%
F5
合计
9万
5751
备注:
B2作为停车场和设备层,不计算租金收益
F6、F7作为会展中心和开发商自用办公,不计算租金收益
F1、F4、F5使用率按照75%计算,其他楼层按照50%计算
物业费:10元/平米/月,由商户承担。用于后期经营管理,暂不计算。
按照银行相关规定,固定资产贷款额度一般在物业成本价值的65%——70%,如按照这种计算方法,,因此,仍有约8千万的资金缺口需开发商自筹。如开发商仍然希望通过银行贷款解决资金回收问题,则建议将评估价格做高,则能够满足开发商资金回收要求。
宣传推广费用:%---2%计提,即500—672万元。
资金回收状况:
静态资金回收总额:
税后静态租金收入:5751-5751*6%=5406万元
静态押金收入+税后静态租金收入=960+5406=6366万元
利息及其他费用支出:2016万元
则静态利润收入为:5406-2016=3390万元
备注:因押金收入属于应付帐款,因此,不应计算在利润之内。
动态资金回收总额:
税后动态租金收入:-*6%=3812万元
动态押金收入+税后动态租金收入=738+3812=4550万元
利息及其他费用支出:2016万元
则动态利润收入为:4550-2016=2534万元
备注:因押金收入属于应付帐款,因此,不应计算在利润之内。
结论:根据以上推算结果,无论是静态租金或动态租金收入状况,都能够满足开发商对于偿付银行