文档介绍：营销策划案
康成·名门世家
序言
敏锐洞察市场
精准超前研判
富有创意的概念
极具爆发力的推广整合
实战的营销策略
塑造项目的市场品牌形象
尽快实现完销
专业源于实力,实力基于阅历
目录

M
高密房地产整体市场环境
作为潍坊的一个县级市,近几年,高密的房地产市场整体情况超过寿光、诸城等经济强县,或许仅靠青岛的缘故(离胶州仅40里路),高密眼下的房地产市场发展极其迅猛。市区内居民已经普遍接受现代住宅小区,购房居住消费理念深入人心,鼎盛势头不亚于青岛。
目前,市场上在售楼盘有15个左右,住宅均价1100—2498元/㎡,产品以多层中档住宅为主,涌现出了一批类似密水景苑、春雨花园系列、绿洲嘉园等精品楼盘。
环境篇
特征分析
高密市政府加大力度对城区进行规划建设,规划的重点是康城大街的南侧和东外环路附近以及旧城改造。从高密市的规划来看,城区的东南部将成为居住、商业和市政机关综合区,周边可规划土地较多,这一区域必将成为未来高密房地产发展的热点。
目前,高密市最受欢迎的房地产项目仍在市中心区域内,老百姓注重的是生活的便利程度,而更高层次的居住环境和房屋所处地段的增值对他们普遍缺乏吸引力,这也说明了当地的购房消费意识尚处在解决居住的层面上,至于投资增值或出租等尚没有形成市场,主要原因是当地社会经济发展有限。
市场走势
2005年,高密楼市逐步变得理智和成熟。整体行业逐步规范,在卖方市场向买方市场转变的过程中,部分楼盘出现滞销;
其实,早在03年高密房地产就形成局势,只是由于市场启动相对较晚,而且整体价位不高,在04年真正火了一把,但是在客户构成上主要是当地自住型客户为主的市场总有一天是要饱和的,经过2年的发展,06年,仍有许多在建和待开发的项目,尽管品质将会有较大的提升,市场竞争激烈程度丝毫不会就此而减弱,相反购房市场变得更加挑剔、更不好操盘。
年龄结构
30岁左右的年轻人有很强的购房欲望,但由于经济实力的限制,多选择小面积的住房或是仍居于户型单一的旧的福利房;而40岁左右的中年人士则是既有需求又有购买能力的准客户群,在目前的房产市场上占较大比例。
在我公司的以往做过的项目和针对市场所作的调查问卷中,40岁左右置业人士比例最大,约为71%,其它30岁以下的占17%,50岁以上占12%。
分析40岁左右的购房群体,他们事业上已有建树,有一定的经济实力,一旦决定买房,通过有效的宣传,完全能够做好此市场。
微观市场分析
职业构成
目前的高密,真正能购买的起的准客户并不非常多,比较受限制,毕竟社会整体经济情况并不理想,从我们所做过的项目统计中,客户市场主要集中在政府事业单位、企业老板,普通工薪阶层和一般的工商户所占的比例不高。
行政事业
金融业
国有及乡镇企
业高层管理者
私营企业主
调查比例
22%
10 %
6%
13%
实际比例
19%
20%
11%
19%
说明:此题因私隐性较大,存在被调查者可能出于某些方面的顾虑未能真实填写,致使此项数据与事实有所偏差。
家庭年收入
我们让客户在上述五项下打分,总分100,旨在显示其购房时受到的影响因素,结果情况如图,前三项分别是价格、地段和面积朝向。此为我公司统计后情况。
消费者最关心的方面