文档介绍：章江·龙鑫嘉城营销执行方案
第一阶段市场调查分析及预测
第一部分赣州总体市场分析
第一章赣州总体社会及经济发展概况
一、赣州市城市化进程加快,人民生活得到新提高。
赣州市位于赣江上游,江西南部,是国家历史文化名城。赣州东邻闽南三角洲,南连珠江三角洲和港澳地区,西接湖南,北与江西省吉安、抚州市相连,既是东南沿海的腹地,又是内地连接东南沿海发达地区的前沿地带,具有明显的东进西出、南接北承的区位优势。现辖1区2市15个县和一个经济技术开发区,,,分别占江西省的1/5和1/4,是江西最大的行政区。
按照赣州市城市化发展进程要求,通过区划调整,新增1-2个区,到2010年达到70平方公里和70万人口的规模,到2020年,达到100平方公里、100万人的规模,同时形成城市集群。同时人民生活得到新提高。城市居民人均可支配收入年均增长9%,达到12600元,农民人均纯收入年均增长8%,达到4050元;居民消费价格总水平年均控制在103%左右;城镇人均使用面积达到30平方米。
二、投资额度继续增长,2006年房地产开发投资增长25%。
2006年赣州市在全面落实中央宏观调控政策的同时,着力调整投资结构,确保投资适度增长:完成全社会固定资产投资223亿元,比上年增长20%,其中城镇以上固定资产投资181亿元,%。投资重点主要用于改善基础设施、增强薄弱环节和发展后劲等,交通行业完成投资21亿元,增长90%;水利、环境和公共设施完成投资23亿元,增长30%;公共管理及社会组织完成投资8亿元,增长20%;房地产开发完成投资30亿元,增长25%。
三、有序发展房地产业,“十一五”期间,力争把房地产业培育成为赣州市服务业领域的新兴主导产业。
按照国家宏观调控要求,将继续有序发展房地产业,充分发挥房地产业对投资、消费的双重促进作用。大力开发中低价位、中小套型普通商品房,适度发展高档商品房,重点发展风格多样、功能完善的商务住宅小区,推动住宅区配套设施和环境建设同步完成。加强房地产一级市场调控,加快放开和搞活二、三级房产和地产市场,建立向社会公开建房成本等制度,控制房产价格,防止价格联盟。允许居民合作建房。制订更加有利的配套政策,扩大住房公积金按揭范围和标准,延长还款期限。“十一五”期间,力争把房地产业培育成为我市服务业领域的新兴主导产业。
第二章赣州房地产总体市场分析
一、宏观调控后的赣州市房地产市场总体概括
2006年是房地产行业新一轮调控年,在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时,赣州市也及时采取一系列有力的措施,力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路,采取多种措施,保障了赣州房地产市场健康、持续、稳定发展。
国家为稳定住房价格出台的一系列调控政策,对赣州市房地产企业的经营状况有些影响,但影响程度普遍不深,主要是因为国家强调的是“切实稳定住房价格”,其稳定的前提是房地产市场存在价格虚高和投机等现象。而赣州市的房价基本上是稳步上升的,并且还有继续上升的空间,从整个房地产市场看,“投机”成分并不多,恶意炒房现象几乎不存在,居民购房的主要目的还是用于自住,购房者有两大主力,一是新增城市居民,二是改善居住条件的居民。对于宏观调控政策出台后出现的持币观望现象,经过一段时间的市场调整和购房者心态调整,合理的消费需求依然会释放出来,稳定、较快发展将成为今后赣州房地产市场的主旋律。中心城区新区在2005年以来陆续开盘了一批新楼盘,这些楼盘的共性是小区容量大、设计风格新、地理位置优、配套设施好,因此价格也普遍高开高走,它们将引导赣州房地产业新潮流,也将引领赣州房地产业进入新一轮行业较快发展、价格稳步上涨的区间。随着河套内土地资源的日益稀缺及城市化进程的加快,站北区和杨梅渡等片区亦成为置业热点,掀起了新一轮的开发置业热潮。
二、2005年、2006年、2007年1至2月物业准销售面积情况表
项目
年份
住宅面积
(单位:㎡)
写字楼面积
(单位:㎡)
店面面积
(单位:㎡)
2005年

2006年

2007(1-2月)

从上表中可以看出,2006年与2005年相比:%,%,%;住宅、写字楼、店面所推出的体量都成上升趋势。
三、2005年、2006年部分楼盘价格对照表
年份(均价)
楼盘
2005年(均价)
(单位:元/㎡)
2006年(均价)