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沃尔玛商圈调研报告
福州市场研究有限公司呈送
第三章项目市场研究
研究背景和目的
宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。本项目所在地位于福州市西南侧,地处台江区,,,是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带,本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区,辐射八县及闽南、宁德等地区。
调研内容
商圈规模调查:商圈的人口数、户口数……
选址调查:商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况……
商铺调查:商圈内有哪些零售商,面积多大,距拟建地块多远,在哪个方向及年销售额……
概念界定
核心商圈:在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高,每个顾客的平均购货额也最高,顾客的集中度也较高;
次级商圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少,顾客也较为分散;
边缘商圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少,且非常分散。
本次调研以预定地(福州市第二塑料厂)为中心,,,暂不考虑边缘商圈。
图1 商圈三级图
调研方法
零售店普查
二手资料收集
竞争对手的高层深访
数据来源
表1 数据来源表
资料类别
来源
人口数、户数资料
街道社区居委会数据资料
城市计划、建设指定用图
城市政府
竞争分布图
实地调查、行业协会
竞争店销售业绩
高层深访、商业同仁口碑
项目管理
网点普查是商业市场研究最基础的工作,在整个项目的管理工作中显得相当重要。零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查,所涉及的工作量很大。正式普查前,由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片,然后,根据各片的大小,分配访问员到具体的普查片。同时,各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员,严格检查访问质量。
访问员遵守一定的访问行走规则,逐一访问每家零售商店,登记商店营业面积、年销售额等信息。访问完毕后,访问员在普查地图上标识商店的地理位置。为保证普查质量,访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。
主要结论
人口规模:商圈内共有30多万人口,其中核心商圈人口19万,次级商圈人口近12万。
竞争分析:商圈内共有1528家零售店,其中核心商圈占876家,次级商圈占652家。在零售店结构中,主要是以小型单体夫妻日杂店为主。主要的竞争对手为建设中的欧倍德、百安居、黎明永辉、黎明好又多以及次级商圈中的世纪联华和好又多联信店。
地理分析:预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口,为叁面临街的十字路口,可见度较高,交通便利。
主体报告
人口规模分析
商圈人口分析
由街道社区居委会数据资料得到,商圈内共有30多万人口,其中核心商圈人口19万,次级商圈人口近12万。
表2 商圈内人口情况表
人口
户数
平均每户人口数
核心商圈
190371
59490

次级商圈
117095
40378

合计
307466
99183

将商圈(同心圆)平均分为8块,以正西北与正东北相交的扇形为北方位;以正西南与正东南相交的扇形为南方位;以正西北与正西南相交的扇形为西方位;以正东北与正东南相交的扇形为东方位。如下图所示,以此分析商圈内人口规模在方位上的情况:
图2 方位划分示意图
西
北
东
南
表3 商圈内人口规模在方位上的情况分析
核心商圈
次级商圈
合计
方位
人口数(人)
人口数(人)
人口数(人)
北
52729
42553
95282
南
55148
13130
68278
西
25921
7657
33578
东
56573
53755
110328
合计
190371
117095
307466
商圈社区分析
北江滨高尚社区
预定地所在位置与北江滨相邻,而福州市的江滨两岸无疑是高尚江景住宅的高度集中点。这一点在《福州城市总体规划(1995-2010)》中可以得到佐证:江滨地区九孔闸以西地块的城市功能定位为——城市公共建筑集中地、城市观光旅游带和城市高尚住宅集聚地。
目前,大型高尚住宅区已经初具规模,如融侨锦江、碧水芳洲、江岸名都等等大型社区。同时,以金山文体中心、省广电中心和市报业大厦为代表的文化设施也已陆续启动。福州西南段的发展前景已经十分明朗。
帮洲、义洲旧棚屋改造社区
台江区义、帮洲旧屋区二期改造项目于2003年4月26日开始动迁。该项目拆迁范围占地面积231亩,拆迁居民达4019户,是福州市迄今为止搬迁户数最多的旧屋区改造项目。改造后的帮洲、义洲将带来