文档介绍：[案例研究] [二线城市市级超大型购物中心+步行街] @[武汉光谷·世界城]
2009-01-07
[购物中心开发定位咨询顾问综合服务模块]-[5-2:典型商业中心案例分析]
一、项目概述
项目是武汉市中部崛起的最重要的城市配套建设项目之一;
位于武昌光谷广场,,总体建设规模达120万平方米;
创造1350米世界最长的商业步行街,预计总投资50亿元;
是武汉市“一市双星”城市发展的旗舰性商业项目。
武汉光谷世界城
二、开发背景研究
项目开发背景研究
项目开发总体经济格局
武昌第一商圈的形成
交通区位
竞争环境
Ⅰ. 项目开发总体经济格局
城市与发展
然而,无论是司门口商圈,还是中南路商圈,还是街道口商圈,都无法承载武昌商业的未来。随着城市的发展,武汉交通拥塞现象加剧,汽车拥有量增加,武昌人去汉口消费的时间成本日益昂贵,武昌城市功能的短板现象突出,武昌经济的发展需要新的商业中心。
随着武汉地铁、轨道交通的建设,武昌的商业正在发生巨大的改变。随着新世界百货、武汉中南、苏宁电器等商家的进驻,武昌商业正在发生从武商——司门口——徐东——中南——街道口的转变,武昌商业正在一路东移。
武汉是中国中部地区的中心城市。武汉又称为武汉三镇,由长江、汉江将武汉划分为武昌、汉口及汉阳三个片区。历史上武昌是湖北省行政教育中心,区内拥有42所高等院校及近百万师生。但一直以来,武汉的商业都集中在汉口,长江南岸无商业——就是对武昌商业地位的概括。
但是,近年以来,武昌中南路商圈逐步兴起,武昌商圈的定义由原来的司门口、中南路到街道口,再延伸到东湖高新区,数年间,武昌的商业开始被激活。
1989年,武昌司门口商圈开始成型;
1997年,武昌中南路商圈开始崛起;
2003年,武昌街道口商圈开始发展;
……
世界城·光谷步行街的开发建设不但顺应了武昌核心商圈东扩之势,更坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商业区交汇处的核心地利,有望形成周围:
10公里范围内武昌经常性逛街商业圈;
30公里范围内整个武汉基本性商圈;
50公里范围内辐射整个中部的旅游性商圈。
Ⅱ. 武昌第一商圈的形成
Ⅲ. 交通区位
地段与交通
世界城·光谷步行街位于武昌珞瑜路,沿旧关山路一直延伸到关山一路,是湖北省武汉市中部崛起的最重要的城市配套建设项目,是武汉市“一市两心”城市发展的旗舰性项目以及带动武昌核心商圈东移的标志性项目,建成之后,世界城将成为武汉市购物中心、节庆中心和时尚中心。
世界城·光谷步行街西北接鲁巷广场、珞瑜路、民院路,东南通雄楚大道、关山一路等多条城市主干道,数十条公交线从门口穿行。世界城·光谷步行街同时是地铁二号线一期江南起始点,预计2010年将全线贯通。
政府规划“一市两心”旗舰型项目
公共交通发达,抵达性强
Ⅳ. 竞争环境
对于世界城40万方的商业体量来说,主要的竞争在于:
挑战汉口武汉商业中心的地位,成为武昌新的区域商业中心;
成功实现武汉市“一市两心”的规划目标。
从项目周边的竞争市场调查来看,目前项目周边不存在能够同世界城竞争的项目。相反的,周边的相对小型的商业地产项目,对世界城的开发反而有所助益。形成了一种商业开发的——集聚性。
三、项目系统定位
项目系统定位
目标客户群定位
目标消费群定位
项目经营定位
Ⅰ. 目标客户群定位
目标商户定位
世界城在目标商户定位时坚持招好租户,而不是付最高租金的租户。因此,开发商在挑选租户时较为严格,所挑选租户的经营内容以国际化为标准,例如法国、美国、德国等品牌经营。
以目前世界城的商户组合来看,入驻世界城的商户要么是老字号的品牌商户,要么是以个性特色独树一帜的魅力商户,这些都是优秀的商户。
但是这些优秀的商户愿意承受的租金是很有限的,因为这些优秀商户有品牌,有形象,通常是地方主动邀请他们来为自己的商业项目增添光彩,提高档次,他们具备压低租金入驻的条件。
世界城的经营客户
一级经营客户
三级经营客户
二级经营客户
全球500强连锁品牌企业
全国零售连锁品牌企业
全国有发展潜力的连锁店
Ⅱ. 目标消费群定位
项目周边社区生活居住群体(项目所在区域已建及在建的各级别社区)
武昌区内 13 所高等院校及 131 所中小学组成的学生群体
大武昌区内居住及商务群体(包括武昌区, 洪山区, 江夏, 关南, 青山区)
武汉市及湖北省内、外旅游群体(项目位于东湖磨山风景区及九峰山森林公园之间)
国内、外商务旅游群体(武汉光谷高科技会展中心为项目带来商机)
(一)、目标消费群体范围
目标消费群设定
社区居民日用百货需求群体
商务采购群体
旅游、观光、休闲、购物群体
饮食、娱乐消费群体
青少年、学生消费群体
(二)、目标消费群体类型