文档介绍：全国民事审判工作会议纪要2016(3)
全国民事审判工作会议纪要2016(3)
30、要注意发挥司法审判在规范和房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持,但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。
关于以房抵债问题
31、在债权债务案件诉讼过程中,当事人自愿达成以房抵债协议,并要求法院制作调解书的,人民法院应当严格审查,防止当事人利用虚假诉讼,损害其他债权人利益。一经发现属于虚假诉讼的,要严格按照民事诉讼法第一百一十二条的规定处理。
32、当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债,并明确约定债务清偿后可以回赎,且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的,债务人未履行债务,债权人主张根据以房抵债协议请求确认共对房屋享有所有权的,债权人应当履行清算义务。
33、当事人在债务清偿届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续后,一方反悔,要求确认以房抵债协议无效的,一般不予支持。如果以房抵债行为具有《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的,可以依法请求变更或撤销。
关于小产权房问题
34、对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷,应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前,人民法院不宜直接审理民事纠纷。
关于农村房屋买卖纠纷处理的问题
35、现阶段,我国城市化还处于较低层次,农村社会保障体系还不完善,宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质,完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的,可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
六、关于物权纠纷案件
会议认为,物权法是中国特色社会主义法律体系中国的重要支柱性法律,对于明确物的归属,发挥物的作用,保障各种市场主体平等法律地位和发展权利,具有重要的作用。当前,应着重处理好以下几个方面的问题:
关于诉讼时效问题
36、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记,登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产,利害关系人请求确认物权的归属或内容,以及权利人请求排除妨害、消除危险,当事人不得以超过诉讼时效期间抗辩的,不予以支持。
37、被继承人死亡后,继承人请求分割被继承人财产,其他继承人以诉讼时效为由抗辩的,人民法院不予支持。