文档介绍：房地产开发的成本控制论文,企业管理论文论文,论文
房地产开发的成本控制
摘要: 本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析,来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法,从而提高项目的利润。
关键词: 房地产成本房价
房地产在目前的中国乃至世界,都是一个非常热门的话题,它不仅仅在经济领域有着重要的意义,还渗透到了每一个老百姓的生活中,许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子,怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为,追求的是利润,这是天经地义的,但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点,达到买卖双方的双赢,控制好房地产的开发成本就非常有意义。本文主要分两部分,首先介绍如何控制房地产成本,第二部分介绍控制房地产成本的意义。
首先,我觉得要控制好房地产开发的成本需要投资的理性。在中国这种不成熟的市场机制下,不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑,都喜欢一窝嗡的上。这就产生了许多不必要的浪费,换言之就增加许多不必要的成本。在这里面表现最突出的就是土地拍卖。无论是地方政府还是开发上,都在拼命的哄抬土地的价格,反正是只要有土地就有大把大把的利润,根本就没有理性的评估这块土地的真正价值。大家都是先预期明年或者后年这里的房产价格,再把这个价格减去工程成本和各种别的成本,再留出自己的利润空间,剩下的就是土地的价格。比如滨州市西区有一块50亩的土地,开发商在竞标土地时,他会先预测滨州市的房价明年能达到 2500元/平方米,扣除各种相关的建设费用1200元/平方米,再按每平方米500元考虑利润,,他就会用800元/平方米报价,也就是每亩土地价格达到了50多万元了。所以说在这2年左右的时间里,滨州市的地价从8万甚至5万元一亩,猛串到了50万左右一亩,甚至60万一亩,这不是神话,是事实,就摆在我们面前。
小孩都可以看出来这种投资的风险来,因为它是完全建立在对房地产价格20%的增长速度上。这个速度不是正常的市场增长速度,是有很大的泡沫成分的,要是真能按这个速度增长的话,滨州市的房产价格4年就要翻一番,8年之后滨州市的房产价格就将达到8000元/平方米,赶上现在的上海了,可能吗?但是开发商都不愿意面对这些,他们想的是滨州市房地产价格从1000元左右的价格到现在2000元左右的价格的只用了4年的时间,这就是他投资的支撑。马克思说过资本家面对30%的利润时就会发狂,伤失理性,我能理解当他们面对着50%,甚至100%的利润时的冲动。投资者也都知道这是经济泡沫,但是他们都不相信自己会遇上泡沫破裂。所以说用合理理性的价格取得土地对成本控制的作用非常大,因为土地费用的弹性比较大,占成本的比重也很大。可能开发商会对这条建议感到幼稚,因为谁都想取得便宜的土地,现在哪还有?但是不知道有多少开发商想过,造成如今这种土地价格居高不下局面人不是别人,是开发商自己,如果大家都理性的分析市场,理性的评估土地的价格,土地的价格就自然降下来了。
其次,要控制好房地产开发的成本,前期就要做好充分的论证,包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑,这样的话不就加大了前期的成本了吗?不错,是加大了前期的成本,但是对整个项目的成本控制来考虑,现在的投入是事半功倍的。
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几