文档介绍：为全面改善城区老住宅小区居住环境、提升居民生活质量,推进“平安大市”建设,市委、市政府本着“以人为本”的理念,从2004年开始,由市财政专门安排资金,对全市的老住宅小区进行了全面改造和整治。到2007年底止,第一轮老住宅小区封闭式改造基本完成。老小区改造后,如何加强长效管理工作,巩固改造整治成果,已经成为摆在我们面前的一项现实而紧迫的任务。围绕老小区长效管理问题,我们以阳明街道为例,对老小区物业管理运行的现状和存在的主要问题进行了调查研究,并提出相关的对策建议。   一、整治后老小区推行物业管理的基本情况   1、老小区推行物业管理的主要类型。近年来,阳明街道办事处根据改造后的小区实际,分类开展管理:对规模较大,配套设施相对较全,业主有一定经济承受能力的小区,通过选聘物业企业实行市场化物业管理;对规模较小设施较差的,业主自治能力较强的小区则实行业主自治式物业管理;对一时难以封闭的小区继续实行社区化物业管理。至目前,街道17个已竣工小区,有15个小区实行市场化物业管理,2个小区实行了业主自主式管理。   2、老小区物业管理的主要特点及成效。从已实施物业管理的几个老小区的情况看,主要有以下特点:一是整治工作与物业管理引入相衔接。在老小区整治阶段就努力为物业管理创造条件,如通过规划调整改造物业用房或以多种方式调配物业用房,改造或补建停车位,增强物业管理公司的“造血”功能。同时,为提高社区对物业管理的认可和接纳度,也拟定了相关具体而细致的接管程序。二是有效扶持推进物业管理。为了缓解一些小区实施物业管理的实际困难,政府在资金、人员安排等许多方面给予特殊倾斜。如按小区面积给物业管理公司安排前期物业费,在绿化、卫生管理费上给予全额补助等等,减轻物业公司入驻初期收费不足的压力。三是全力配合促进长效管理。街道专门出台文件,明确社区、业主委员会和物业公司在小区管理中的职责,要求社区和业主委员会配合物业公司搞好物业管理费的收取、协助物业公司做好业主间纠纷的调处等工作,促进了老小区的物业管理。   老小区实施物业管理后,小区的治安状况、绿化保洁、维修服务等方面明显改观,成效显著。一是有效巩固了整治成果,为老小区美化、洁净的人居环境创造了条件。物业公司进驻后,卫生保洁,绿化养护更加专业化、规范化,小区总体绿化保洁水平有了明显提高;二是有效地改善了小区的治安状况。实施物业管理后,加强了治安防范力量,小区刑事发案率明显降低。    二、老小区物业管理存在的主要问题   从调查情况看,尽管整治后老小区先后实施了物业管理,但老小区硬件基础设施差、业主物业管理意识不强、物业企业经济效益低下等问题日趋显现,影响了物业公司的引入和企业化运作,也成为老小区物业管理能否长期实施的主要症结。   1、老小区硬件基础设施差,开展常规性物业管理条件先天不足。老小区由于建设时间早、建设主体多元化,小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷,与开展常规性的物业管理要求有较大差距。   (1)老小区工程建设资料残缺不全,物业管理原始档案难以建立。按物业管理条例规定,小区建设的批准文件、规划图、峻工总平面图、地下管网竣工图、有关设备、设施使用的维修技术资料等工程建设资料应移交物业公司,而老小区相关资料不全,对日后的物业管理工作带来的一定的影响。   (2)老小区进出口较多,带来物业管理成本高、