文档介绍：商业房地产企业模式研究报告 (演示版)
2004年7月8日
目录 商业房地产概述 商业房地产市场状况 商业房地产模式分析 商业房地产发展趋势分析 附录:万科企业特别研究
商业房地产概述
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分,中国商业房地产主要有以下11种形式
种类
特点
种类
特点
百货类
多采用多层建筑,但很少超过六层
各类商品市场
如电子市场、电器市场、家具城等
超市类
通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化
娱乐类
各种娱乐场所:电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等
家居建材
自行组装类
如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求
餐饮类
各种用于餐饮的房地产,形式多样
名品折扣专卖店类
在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装,对服务品质要求较高
购物中心
属于国内较新的形式,一般规模大、业态种类多
商业街类
在国内发展历史较长,经营特定类别商品的商业街成功率较高
底商
一般位于写字楼、住宅的底层,市场风险低,销售良好
商品批发类
主要用于商品批发经营,通常低价租用工业厂房或建造简易房
其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式,特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类
近邻型(小型)
社区型(中型)
都市型(大型)
超区域型(超大型)
超级型
7000M2
10-20家
20-100家
100家以上
150-200家
250-700家
5-10万
20万以上
50万以上
商圈辐射几百万至几千万人口
10分钟车程以内
30分钟车程以内
-7万M2
7万M2以上
主营日用品、食品
大型超市或批发商店
主力店为大型百货公司或批发店
100辆
500辆
1000-5000辆
5000辆以上
10000l辆
10-20万
主力店3-5家
10万M2以上
主力店3-6家,业态组合更加丰富
类型
出租面积
入驻商户
商圈内人口
商圈半径
主力店情况
停车位数量
商业房地产市场现状 宏观市场情况 市场参与者状况分析 价值链分析
国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开,政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势
商机一:WTO承诺的保护期结束,2005年后,中国零售市场全面开放,将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市
商机二:根据商务部、建设部的《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》要求,各地要在04年底前,完成城市商业网点的规划,以城市经营为重点的商业形态建设,将成为城市未来建设的重点
商机三:城市化步伐加快。我15个百分点,随着我的提高和城市规模的扩大,新兴城市,特别是科技园区、工业园和卫星城的出现,作为城市形象的商业形态的规划和建设,将成为城市建设的重点
人均商业面积比较
城市化程度比较
商铺销售面积占房地产销售面积比较
资料来源:国家统计局统计快报
其次,政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划,将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇
购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市
3
国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建
1
商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合
4
大型购物中心数量的增长速度将得到控制
2
由购物中心全国市场五力竞争分析可知:购物中心竞争较为激烈
潜在的竞争者较多:现有的住宅开发商、国际房地产巨头、非房地产大型企业;大多实力雄厚
国家土地供应日趋紧缩
融资渠道单一,银行贷款条件严格
竞争者:跨区域开发商数量较少,但大多实力雄厚
各大型零售商和品牌店对开发商要求严格,存在共同发展的需求,侃价实力强大
品牌专卖店、超市、便利店数量众多
替代品
供应方
客户
潜在竞争者
商业房地产企业价值链和关键成功因素分析
立项
取得土地
规划设计
招标管理
工程管理
招商管理
商业管理
开发资金融资
流动资金融资
商业房地产价值链
业态组合
商业房地产关键成功因素
商业管理能力
所在商圈吸引力
自有资金实力/融资能力
规模
主力店/品牌店效应
招商能力
土地获取能力