文档介绍：宁化县天鹅大厦
商业项目整合推广提案
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[纲要]
一、市场基本层面
二、项目解析
三、定位切点
四、项目定位
五、整合传播建议
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一、市场基本层面
1、重点经济参数回顾(2006年)
,%,地方级财政一般预算收入完成9007万元,%,%、%。
,,连续三年增幅位于全市前列,%,比2003年提高了83个百分点。
%%,,%。
城镇居民人均可支配收入8100元,农民人均纯收入4044元,分别比2003年增加1225元和1008元,%和10%;,,%。
小结:经济的发展扩大了社会消费层面的提高,也提高了居民的消费
力,有助扩大了对商品房的消费。
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一、市场基本层面
1、重点经济参数回顾(2006年)
旅游酒店业的重点阐述——
以客引资:每年举办世界客属石壁祖地祭祖大典,吸引海内外客商兴办三资企业,投资领域分布在藤器、土特产加工等10多个行业,总投资上亿元。
以客引客:计划投入3亿元建设客家民俗文化村、客家文苑等景点,推出客家山歌对唱、民俗表演等节目,吸引广东、江西等周边地区游客。
以客生财:开发客家祖地模型、纪念章等特色旅游产品,改造客家宾馆,全县县乡旅游从业人员2000多人,年增农民收入1200多万元。
1-,%,旅游总收入8565万元。
分析:随着旅游业的发展,尤其是遇到客家祭祖、“”大型商贸活动、国内外文化的交流时,城区客流量大增,将在很大的程度上促进商业的发展。
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一、市场基本层面
2、宁化地产发展回顾
我们理解:宁化地产经历3个发展阶段!
第一阶段从80年代中期到1999年,各户自建房屋以及年开发量不大的机关单位公房。
第二阶段从1999年开始的,以开发边贸大厦、翠景大厦、城东广场等个项目;截止2003年,完成商品房开发面积32万平方米。
第三阶段则是以翠江明珠的开发为代表,以及家具城、建材城以及本案的大举南移东进开发,改写了新的房地产局面。
因此,本案承载新房地产开发品质的历史重任,更是东进的发力点!
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一、市场基本层面
3、特征扫描
开发分布:呈现东进南移的开发格局,老城区开发相对静止;
住宅销售价格稳步上扬:2006年底多层平均价格2500元/㎡左右,主要是翠江明珠的发售,无其他项目开盘,价格相对较高,但依然销售良好;
商业店面销售特点:老市区主街店面因为投资回报率高,新市区店面有阻力;老市区店面(边贸大厦)售价5000-7500元/平方米不等,则无可比对象。
从开发层面上讲,开发观念和产品主题观念均较落后,但均在日益的改善;
现有项目广告媒体整合、产品包装上,力度稍弱,与地域环境有关;
营销手段单一,较难提升产品形象和影响力。
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一、市场基本层面
4、商业地产概况——客家边贸城(南大街路口-新桥)
业态总类
边贸城内主要经营商品批发、二楼服装,周边经营种类较多,有五交建材日用品等
营业面积(㎡)
15-125㎡
租金水平(元/㎡)
外街约38-45元/m2
内街约25-30元/m2
售价(元/㎡)
外7000元/m2
内4000元/ m2
空置情况
无空置
分析
区域已属城区中心地带商业气氛较浓,边贸城为闽赣边界重要的商品集散地,但规划不合理,有商业死角且缺乏系统运营。
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一、市场基本层面
4、商业地产概况——南大街南段(法院-烟草公司路段)
业态总类
摩托车修配、汽配、建材等,店面大多为双层,部分带夹层,店面规划杂乱,经营档次低
营业面积(㎡)
15-80m2
租金水平(元/㎡)
8-25元/m2
售价(元/㎡)
/
空置情况
少量空置
分析
该区域为老城区与新城区交界处,但因属老城区边缘地带且新区仍未开发,配套不完善,店面大小不一街道出现断节较多缺乏连续性,经营项目较杂乱,档次低租金低,店面投资效益不好。
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一、市场基本层面
4、商业地产概况——南大街北段
业态总类
中低档服装、药店、食品店、通讯器材店、复印美工店等
营业面积(㎡)
15-60m2
租金水平(元/㎡)
25-40元/m2
售价(元/㎡)
/
空置情况
无空置
分析
作为宁化的繁华商业街道,该路段的车流、人流首屈一指;加上人气氛围的