新海岸时代中心营销策划报告.ppt

文档介绍：*新海岸时代中心营销策划报告智博机构2011年7月谨呈:新海岸地产*···序言*本次代理项目为新海岸时代中心花园4#、5#楼部分毛坯房(),具体如下:1、新海岸时代中心花园4号楼2-4层2、新海岸时代中心花园5号楼1-13层(1层北侧及8层已售)。3、截止12月31日,销售额不低于1个亿标的*项目目标目标1利润:充分发挥项目自身和潜在的价值,提升各功能区价值,实现项目的利润最大化。目标2形象与品牌:通过对本案的成功销售,打造连云区乃至港城高端商务领地,奠定开发商在市场的品牌形象,为新海岸地产持续发展提供源动力,实现利润与品牌的双赢。国企背景:新海岸地产隶属于新海岸时代中心口集团,为连云港龙头企业,市值最大的上市公司,可信度强。现房销售:本案目前为现房销售,属于即买即住,缓解了购买者的资金压力,同时也增强了购买者的信心度。商业气氛浓厚:项目位于中华西路商业核心地,周边配套齐全。项目背景新海岸地产虽然为港口集团下属子公司,但是对于市场化运作,尚属首次,市场认可度不高。项目规划上的限制,项目已成为现房,商业部分规划限制诸多,不利于商业的发展。时间紧迫,年底完成一个亿的销售额。约束条件我们的一切营销都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向*基于本案现状(现房),项目能否成功取决四大元素:*项目稀缺地段及产品自身素质+港口集团入驻=1+2的问题解决*智博的营销团队+新海岸地产市场化运作=3+4的问题解决结论:定位决定胜负!营销影响成败!提案开篇:万事俱备,只欠东风*品牌现状:新海岸地产市场化运作第一步关键问题:国企体制下的市场化转变成功案例:–保利地产从文化产业成功转型地产行业,并将其原有的文化资源转嫁至地产行业,在地产行业树立“保利地产模式”。–天津港、宁波港凭借自身的独特优势,其旗下房地产开发公司已经成为当地综合实力较强的开发商。最终结论:转型地产,必须经过市场化的运作,成功将开发经验进行模式化。事关全局{一战定江山}事关全局<一战定江山>*项目现状:商业/写字楼/配套关键问题:–因项目当初设想为自用大楼,在市场运作上,对于产品考虑有先天不足–资金不是问题,项目效益最大化(利润与品牌)才是目标–项目不是只办公与商业的销售问题,商业提升整体品质才是关键,形成商业与商务的相互融合。解决方案:–整合全局,大规模冲击大格局结论:事关重大/时间急迫/稳扎稳打品牌先行/实力开局/通盘考虑通盘考虑<整合全局>*区域以及相关竞争楼盘现状*城市东进,拥抱大海,随着2006年市委、市政府提出的新城市规划,进一步突显了连云港功能职能,“一心三极”的城市功能规划,连云区占据了一心一极,随着城市的发展与需要,连云区将作为重要的商务领地。连云区被确定为连云港城市发展方向,城市总体功能和发展动力已经明确*连云港港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港,与全球160个国家与地区进行贸易往来。连云港港,连云港城市的最大资源