文档介绍：上海市二手房市场现状
小组成员:江忆、邵晓婷、徐佳佳
2012年4月8日
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主要内容
一、二手房现状
二、买卖交易流程
三、缴税流程
四、交易税费
五、交易注意事项
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一、二手房现状
最近几年,中国对房地产市场似乎进入调整时期——越调越高。“涨价-调控-再涨价-再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏观调控的缩影。
而众所周知,刚性需求只可能在房价压力、调控政策作用下推延购房,而不可能就此消失,因此,在受到本论调控政策受限之后,这部分需求势必将要爆发。就像今年年初的那波楼市上涨行情。
与此同时,上海十二条新政提升了土地增值税,无疑是增加了开发商的开发成本。虽说政府是有意要减少开发商的利润空间,但是,无奸不商,相信开发商总会变着法子把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头来,为高昂税费埋单的还是购房者
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二、买卖交易流程
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三、缴税流程
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四、交易税费
1、卖方涉及的税费
(一)普通住宅:
1、营业税: 购买未满5年(含5年)%,满5年则免征营业税。 2、个人所得税:购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%,满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
(二)非普通住宅:
1、营业税:购买未满5年(含5年)%, % 2、个人所得税:购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%,满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
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2、买方涉及的税费
(一)普通住宅:
0--90平方米(含90),内环总价330万以内,中环总价200万以内,,外环160万以内契税税:1%(2012年2月新政,第二套房契税为3%)
90—140平方米(含140) 契税:%,内环总价245万以内,中环总价140万以内,,外环98万以内!(2010年10月17日新政,第二套房契税为3%)
(二)非普通住宅:
契税:3%
注: 普通住宅必须同时满足以下3个条件:
1)、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;
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2)、单套建筑面积在140平方米以下;
3)、坐落在内环线(以中山路环线)以内的总价低于245万元/套,内环与外环之间的总价低于140万元/套,外环线以外的总价低于98万元/套
3、税费起征点
二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据
普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内, (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
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按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。同时,1999年12月,财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定,具体分三种情况征税:
1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税,合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
2、个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价,减除住房面积标准