文档介绍：杜邦分析法研究生课程论文论文题目:杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用研究生:学号:学科专业:课程名称:高级财务管理理论与实务指导教师:杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用——以万科公司为例摘要:自2007年以来,我国房地产市场呈现出一片火爆景象。尽管政府出台了如国八条、京十条等多项宏观调控政策,用以抑制房价过快上涨、房地产投资过热,但也阻挡不了房地产行业的迅猛发展。本文利用杜邦分析法,以净资产收益率为起点,基于万科公司2008-2016年财务报表的主要数据并进行相关计算,对各相关指标作层层分解,综合分析其财务状况和经营成果,分析了其净资产收益率变化的原因。关键词:杜邦分析法;房地产行业;盈利能力分析;万科目录一、研究背景及意义 1二、案例分析 1(一)公司概况 1(二)万科公司财务比率的时间序列分析 14三、总结 16一、研究背景及意义近年来,房地产行业备受关注,2007年房地产市场变得异常火热,房价也随之一路飙升,国家虽然采取多轮宏观调控政策抑制楼市过旺,如“国八条”、“国十二条”等,而楼市却如生生不息的野火般越烧越旺。在2012年末,沉寂了半年的楼市开始复苏,成交量大幅增加,一线城市房价上涨幅度达30%。在这种火热的背景下,万达公司的营业总收入收入在2012年突破了一千亿,成为中国首家销售额超千亿的房地产企业。万科一直是国内房地产企业的领军人物,其一举一动都会影响到房地产市场,且都是其未来将要采取的战略或国家政策最好反映。本文将以万科公司2008-2016年的财务数据进行分析,探讨其盈利能力,分析其成功的原因。二、案例分析(一)公司概况万科企业股份有限公司(000002)成立于1984年,1988年进入房地产行业,经过三十余年的发展,已成为国内领先的房地产公司。2016年,万科公司首次跻身《财富》杂志“世界500强”,位列榜单第356位。公司于1991年在深圳证券交易所上市,并成为深交所第二家上市公司。持续增长的业绩以及透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。对房地产行业的领头羊——万科公司进行分析,能够为其他房地产企业提供一定的经验与借鉴之处。(二)万科公司财务比率的时间序列分析杜邦分析是在考虑个财务指标内在联系的条件下,利用几种主要的财务比率之间的关系,以权益净利率为龙头,以资产净利率和权益乘数为核心,重点揭示企业获利能力及杠杆水平对权益乘数的影响,并且将资产负债表与利润表相结合,将财务报表上孤立的数据结合起来,展示公司的利润来源以及成本的分配。本文所有数字均采集于中国证监会指定的上市公司信息披露网站巨潮资讯网,手工收集万科公司2008-2016年年度报告,并加以整理。如未特殊标注,所有金额单位一律为人民币元。本文所使用的杜邦分析法如图2-1所示。图2-(monStockholders’Equity),又称股东权益报酬率、净值报酬率、权益报酬率、权益利润率和净资产利润率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高,说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。一般来说,负债增加会导致净资产收益率的上升。企业资产包括了两部分,一部分是股东的投资,即所有者权益(它是股东投入的股本,企业公积金和留存收益等的总和),另一部分是企业借入和暂时占用的资金。企业适当的运用财务杠杆可以提高资金的使用效率,借入的资金过多会增大企业的财务风险,但一般可以提高盈利,借入的资金过少会降低资金的使用效率。净资产收益率是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。万科公司2008-2016年净资产收益率趋势图如图2-2所示。图2-2万科公司2008-2016年净资产收益率趋势图由图2-2可知,%,此后逐年递增。%,此后呈缓慢下降态势,虽在2015年重回高位,%。总的来说,%%,总体呈现增长态势,说明万科公司的投资收益稳中向好。为了分析净资产收益率增加的具体原因,需要对资产总额及负债总额的增加趋势相结合进行分析,万科公司2008-2016年的资产总额与负债总额增加趋势如图2-3所示。图2-3万科公司2008-2016年负债总额与资产总额增加趋势图结合图2-3可知,虽然资产总额与负债总额都在增加,但是双方之间的差距越来越大。负债总额从2008年的80,418,030,