文档介绍：第三章饭店筹建
新饭店构想
饭店市场调研
饭店可行性研究
饭店融资
饭店设计与施工
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第一节新饭店构想
一、给产品理念下的定义
选择产品理念,如同是鸡与蛋的命题:
一旦完成可行性报告,选择要容易得多;进行可行性报告的研究前,需要一个理念。
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影响产品理念决策的决定因素(如表3-1):
现存的对酒店需求的特点
现存酒店供应的特点
目标市场中成功旅馆企业的特点
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表3-1在开设旅馆前必须收集的信息
产品理念决策
过往顾客的入住需求
价格、设施要求、季节性、细分市场的规模、未来发展潜力
现有的旅馆供应
竞争力强的酒店的数量、当前的住客率和日均房价、对特殊的细分市场的研究、分析设施设备和服务、细分市场的相对竞争性、新增旅馆供应的可能性
目标市场中现有成功旅馆成功的原因
店址、管理、附属设施、设施和设备、竞争中的不利因素
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旅馆产品理念成功的市场条件:
该产品现在不存在,不过对该产品潜在的需求是非常大的
该产品存在,但是需求很大,竞争不太激烈
该产品存在,不过预计未来对它的需求会越来越大
该产品存在,不过现存产品地处偏远,设施的质量较差,管理不当
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第一节新饭店构想
二、选择目标市场
参加公务和会议的消费群体
观光旅游
休闲娱乐旅游
探亲访友
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三、选址
(一)饭店选址变化趋势
●美国史密斯旅行研究中心(Smith Travel Research)认为,影响饭店经营成败的三个主要因素是:价格、功能类型和地理位置。
●根据地理位置,可以把饭店分为城市、郊区、机场、高速公路和度假地饭店五类。
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(二)饭店选址的基本依据
1、交通条件
交通集散点:适于机场饭店、普通饭店和商务饭店。
干线交叉点:适于商务饭店、汽车旅馆和普通饭店。
长途干线终点:适于度假饭店和普通饭店。
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(二)饭店选址的基本依据
2、市场环境
商业圈:商务饭店和普通饭店。
游览圈:普通饭店、汽车旅馆和商务饭店。
度假圈:度假饭店和普通饭店。
交通枢纽:机场饭店、汽车旅馆、商务饭店和普通饭店。
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(二)饭店选址的基本依据
建筑物成本:建筑物总面积×每平方米造价
设施设备条件:基础设施与设备+室内设施与设备+室外设施与设备
软成本:咨询费+设计费+筹资用资成本+营业费用
土地成本:一般占饭店总资产的10%—20%
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