文档介绍：:..“XXXXXX大厦裙楼1—3层”项目可行性研究报告(初稿)深XXX咨字X11001号项目名称:“XXXXXX大厦裙楼1—3层”发展商:深圳XXX股份有限公司评估单位:深圳市XXX土地房地产估价有限公司主评估人:XXXXXXXXXXXX审定:XXX时间:二○○六年十一月五日至十一月十日深圳市XXX土地房地产估价有限公司深圳市XXXXXX大厦电话XXXXXXXX传真XXXXXXXX邮政编码尽管波浪理论是现存最好的预测工具,但它主要不是一种预测工具;它是对市场行为的细致刻画。不过,这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置,及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。目录HYPERLINK\l"_Toc"致委托方函 1HYPERLINK\l"_Toc"总体假设和限制条件 3HYPERLINK\l"_Toc"第一章项目总论 4HYPERLINK\l"_Toc"一、项目背景 4HYPERLINK\l"_Toc"二、可行性研究结论 7HYPERLINK\l"_Toc"第一章 项目投资环境和市场研究 8HYPERLINK\l"_Toc"一、市场宏观背景 8HYPERLINK\l"_Toc"二、区域市场分析 17HYPERLINK\l"_Toc"第二章 项目分析及评价 31HYPERLINK\l"_Toc"一、项目分析 31HYPERLINK\l"_Toc"二、项目SWOT分析 32HYPERLINK\l"_Toc"三、项目评价 33HYPERLINK\l"_Toc"第三章 市场定位及项目评估 34HYPERLINK\l"_Toc"一、项目定位 34HYPERLINK\l"_Toc"二、方案评估意见 35HYPERLINK\l"_Toc"三、租金增长率测算 35HYPERLINK\l"_Toc"第四章 投资估算与资金筹措 39HYPERLINK\l"_Toc"一、项目总投资估算(收购模式) 39HYPERLINK\l"_Toc"二、资金筹措 39HYPERLINK\l"_Toc"第五章 经营收入测定 40HYPERLINK\l"_Toc"一、方案一经营收入测定 40HYPERLINK\l"_Toc"二、方案二经营收入测定 42HYPERLINK\l"_Toc"第六章 项目财务评价 48HYPERLINK\l"_Toc"一、项目盈利能力分析 48HYPERLINK\l"_Toc"二、项目不确定性分析 49HYPERLINK\l"_Toc"三、社会效益和影响分析 50HYPERLINK\l"_Toc"第七章 方案比较评价及风险分析 51HYPERLINK\l"_Toc"一、二种方案比较 51HYPERLINK\l"_Toc"二、方案二两种模式比较分析 52HYPERLINK\l"_Toc"第八章 可行性研究结论及建议 54HYPERLINK\l"_Toc"一、拟采用方案的结论性意见 54HYPERLINK\l"_Toc"二、项目主要问题的解决方法和建议 54HYPERLINK\l"_Toc"第九章 附表 57尽管波浪理论是现存最好的预测工具,但它主要不是一种预测工具;它是对市场行为的细致刻画。不过,这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置,及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。致委托方函敬启者:承蒙深圳XXX股份有限公司的委托,我们已完成项目可行性研究工作。我们此次工作的目的主要是对“XXXXXX大厦裙楼1—3层”项目进行投资分析,以评估该项目的可行性,为贵公司物业营运决策提供参考。在整个工作中,我们有针对性地对XXX市及XXX市九龙坡区专业电子市场及类似房地产项目进行市场调查,其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口消费等方面的资料,通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析,我司对“XXXXXX大厦裙楼1—3层”项目的可行性分析如下:1、XXX市经济持续高速发展,特别是九龙坡区经济发展势头强劲,电子市场具备较好的发展前景;2、本项目位于XXX市电子市场的集散地,消费群体来源广泛,具备较大的市场发展潜力;3、根据深XXX评字(2006)B11016号《XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产》估价报告,该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元,高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元(含7300万元的购置价格及相关税费)%,如果目前收购,后期经营状况稳定,风险较小;4、本项目方案二(收购模式)模式一(前五年出租,五年后2、3层出售)静态经营净收益为185,652,587元,%,盈利前景良